综述房地产开发成本控制要点

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1、综述房地产开发成本控制要点：由于住宅项目房地产开发成本受多种因素影响，为此在房地产业告别暴利的今天，我们应认真研究项目成本控制，以期建立一个能够全面反映成本控制的更加完善的成本控制体系。　　关键词：房地产；控制；成本　　Abstract:duetotheresidentialprojectsrealestatedevelopmentcostisaffectedbymanykindsoffactors,thereforeintherealestateindustryoffareingtoestablis

2、hacanprehensivelyreflectthecostcontrolofmoreperfectcostcontrolsystem.　　Keywords:realestate;Control;cost　　　　　　：F293.33：A：　　随着我国房地产市场逐步走向成熟，为达到企业利润最大化，房地产企业需高度重视项目成本控制，改变粗放式开发模式，向集约式开发模式转型。项目成本控制贯穿于项目开发全过程，开发企业要做到全过程成本控制，就要在项目投资决策、施工建设、结算评审等各个阶段，采取适时和全过程的

3、控制措施。　　一、土地费用　　（一）主要构成　　土地费用是开发项目取得用地的费用，主要包括：购地费用、土地出让金、动迁费用、契税及市政配套费。根据地块所在区域划分土地级别，价格差异较大。该部分成本占总开发成本的比重约为30%或更高。　　（二）成本控制要点与措施　　项目策划阶段的成本控制要点是项目的选址和制定项目建设方案。选址过程中除了比较地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（动迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。建设地点确定后建设方案的确定对开

4、发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案评审和招标。开发企业选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标的方案。经济评审专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破（或较大突破）估算值。　　二、前期费用　　（一）主要构成　　前期费用是项目前期可行性分析、勘探、测绘、设计、三通一平、临时设施等费用。该部分成本占总开发成本的比重约为5%。　　（二）成本控制要点和措施　　1.规划设计阶段的

5、成本控制要点　　（1）优选设计单位，推行设计招标：设计方案必须兼顾经济合理、技术先进，方案构思要有独创之处。开发企业应采用建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，引入多家设计单位竞标。这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。使最后确定的设计方案投资最低，技术、功能最合理，构思最新颖。　　（2）采取限额设计：由于现行的设计费取费标准一般按开发项目投资额和建筑面积计算，造成设计单位经济观念淡薄，设计保守，“重技术、轻经济”的情况普遍存在

6、。应对设计单位设立经济奖惩制度，在设计任务书上规定工程造价的限额，并与设计费挂钩。　　（3）图纸会审：增加设计方案的合理性和经济性，减少由于设计变更和现场签证带来的成本增加。　　2.“三通一平”：即水通、电通、路通和场地平整，此阶段工程任务没有复杂工艺，相对建设阶段其他工程技术要求较低，且工期较短。在场地施工规划合理前提下，开发企业可以通过市场价格比对，实施工程总价招标来控制成本。　　3.临时设施的建设费用：要按规范严格执行，避免临建费的过度使用。　　三、建安工程费　　（一）主要构成　　建安工程费是土

7、建、装饰、水暖电、电梯等费用。以中等城市框架结构住宅为例，按照建筑层数分类，多层（6层以下）的建安工程费约1000元每平方米；小高层（7层至12层）与X点的约1300元每平方米；高层（12层以上）与大型商业中心的约1500元每平方米；地下车库的约2500元每平方米。近年的钢材等材料价格上涨和人工费的波动，对应建安成本波动区间的约200至300元每平方米。该部分成本占总开发成本的比重约为35%。　　（二）成本控制要点和措施　　1.加强监控，严格签证和设计变更管理。　　2.对甲供材料、设备的选用和采购，应

8、深入了解建材市场行情，在保证使用功能和安全的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对合理的材料。开发规模或采购标的额占比建设成本较大的情况下，需进行价格谈判及招标采购，以降低采购成本。北方地区涉及施工建设季节性问题，可按市场情况对价格敏感的大宗商品实施冬储。　　3.按照设计规范，在质量规范的基础上，结合市场材料设备价格，处理好质量和成本的关系。投资过程中既要满足设计意图和规范要求，又要兼顾投资经济性。　　4.深度研究施工的组织设计，加强施工阶段管理。应协调