基于物业治理中的法律新题目

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1、基于物业治理中的法律新题目摘　要：物业治理是近几年来我国大力培育，发展房地产市场过程中，住宅和非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业治理的出现，在牧业产权人、使用人和物业治理的受托管人之间产生了一种新型的民事法律纠纷迭起，它作为一种新类型案件，审理难度较大，加上现行法律、法规的滞后，且缺乏相应理论体系的支撑，在审判实践中面临很多新题目。物业治理作为一个新型的服务性行业还未制度化、规范化,物业治理中存在的法律新题目在司法实践中已经显露出来，我国应加快物业治理的全国性立法，明确物业治理公司和业主间的法律关系

2、，明确物业治理服务收费的协商市场定价导向，解决物业治理纠纷的途径。：物业治理；业主；发展商；我国的商品房市场形成的近十年来，物业治理已经开始深进我们的生活。只要有新建的物业区，就离不开物业治理。我们从最初对午夜治理这个概念感到生疏到今天开始熟悉它，并逐渐有了更深的理解。随着物业治理的迅猛发展，随着物业治理规模和覆盖面的迅速扩增，广大业主权利意识的觉醒，物业治理的很多需要亟待解决的、深层次的热门、难点和实际新题目，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会和物业治理公司的法律地位和法律关系，物业治理公约的法律地位和功能，物业治理用度标准的价值导向和收缴行为的法律效力等等

3、，也已经开始浮现出来。这些复杂新题目的解决，无疑终极都会回结到物业治理理论探究以及立法策略上来。我们国家从过往对物业治理这个领域里一片空缺到今天制定一系列相观的法律、法规和政策。列如《城市新建住宅小区治理办法》建设部第33号，国家计委，建设部有关印发《城市住宅小区物业治理服务收费暂行办法》的同道等一系列有关法规。这些法规使得我们在物业治理活动中开始有法可依，有章可循。但是物业治理在我国还是一个新的领域，有关方面的立法和规定正在趋于完善，很多人对物业治理还没有足够的熟悉和充分的理解。目前物业治理进进了快速发展的重要时期，也到了非要解决这些复杂新题目的关键时刻，假如我们不能从理论

4、上科学熟悉和寻求出物业治理的内在的、必然的联系，就无法顺利地用立法途径从根本上彻底解决这些复杂新题目，就可能使这些复杂新题目成为物业治理继续健康发展前进的羁绊，导致众多的法律诉讼。一、物业治理中的法律关系在物业治理活动中之所以出现很多新题目，一个主要原因是很多人对物业治理中的法律关系熟悉不清，错误的理解自己在物业治理中的法律地位。发展商开发一个物业区，通过市场销售，将所建商品房逐渐，部分或全部出售给购房人，即业主。发展商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于一贯发展商开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，发展商

5、对该项目拥有所有权。但当该项目完成商品房售出后，固然所有权已经发生了转移，但大多数发展商在概念中以为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍以为物业区是他们所建，当然物业治理由他们管，这种概念往往把物业治理引进歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、治理权。这一概念在物业治理中尤为重要，所以在物业治理中，都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候（进住达到法定比例），组织以产权人为主的业主治理委员会，代表全体业主的权益。业主治理委员会是物业区内的最高权利机构。业主治理委员会制定管委会章程。业主治

6、理委员会决定选聘或续聘物业治理公司，并负责和物业治理公司签定委托治理合同。业主委员会和已签约的物业治理公司，共同制定新的物业治理公约和新的物业治理收费标准，由已签过委托合同的物业治理公司代表业主治理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。由于购房人是逐渐进进物业区内的，而且业主治理委员会是当业主进住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区进住的前期，也即发展商仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，一般由发展商布置物业治理服务，包括这一时期的物业治理公司的选聘，治理公约的制定和物业治理收费标准，都只能暂由发展商来确定。但发展商应在治理公约中或收费通知中注明，此种布

7、置是一种临时性的布置，等业主治理委员会成立后，将由业主委员会再做调整。只有理顺了物业治理中的法律关系，并让物业治理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系，物业治理中的新题目就轻易得到解决。二、发展商直接治理物业轻易引发的法律新题目经济越发达，社会越进步，社会分工也越来越细，专业性也会越来越强。从专业分工的角度上来讲，物业治理因该由专门的物业治理公司来经营，但在实际操纵中，却有很多不在情理之中的事情。有很多项目的发展商就独自承担起物业治理的重任。这些发展商在其内部附设一个物业治理部分，自制物业治理公约，