“十三五”期间中国住房与产业地产需求预测

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1、“十三五”期间中国住房与产业地产需求预测“十二五”即将过去，“十三五”就要到来，“十三五”既处在全面建成小康社会的关键时期，又是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。合理预测“十三五”时期中国住房及写字楼、商业用房、工业地产需求，可以为“十三五”房地产业发展规划编制提供参考依据。本文利用近十年的历史资料，结合新常态经济发展速度，在对未来人口、家庭户规模、城镇化率、城镇人口等进行合理预测的基础上，对我国“十三五”时期保障性住房、商品住房、写字楼、商业用房、工业地产等需求进行了预测。1全国人口规模等基本变量预测1.1全国总人口预测2003年，全国总人口129227万人，城市化率

2、为40.53%；2013年，全国总人口增长到136072万人。从全国总人口的增长趋势来看，2003-2013年全国总人口呈线性增长趋势，估算其年均增长率约0.518%。预测至2020年的全国总人口可按以下两种方法进行。第一种方法：对2003-2013年全国总人口的增长趋势用线性方程来拟合。采用Eviews软件用线性方程来拟合全国总人口的增长趋势，可以得到：y=128676.6+676.66xR2=0.9992其中，y表示全国总人口，x代表年份（x=1表示2003年，x=2表示2004年，……，=11表示2013年）。该拟合方程能通过系数的显著性检验，可决系数高达0.9992。依据该

3、线性拟合方程，预测全国总人口2015年为137473万人，2020年为140857万人，“十三五”期间总人口增长3383万人。第二种方法：若按年均增长0.518%的速度测算，预计全国总人口2015年为137485万人，2020年增长到141083万人，“十三五”期间全国总人口增加约3598万人。这里对全国总人口的预测取两种方法的平均值，发现预测的2014年的总人口136787万人与《2014年国民经济和社会发展统计公报》中公布的“2014年末全国总人口为136782万人”几乎完全一致，由此也证明了该预测方法的准确性。据此预测全国总人口2015年约为137479万人，2020年增长到

4、140970万人，“十三五”期间全国总人口增加约3491万人（见表1)。1.2户均人口预测全国平均家庭户规模2006-2007年为3.17人/户，2010年降为3.10人/户，2011-2012年为3.02人/户，2013年为2.98人/户，基本保持平稳微幅下降的趋势。按此规律预测2014年平均家庭户规模仍为2.98人/户，2015-2016年下降为2.94人/户。考虑到单独二胎政策的效应逐渐显现，短期内平均每户家庭人口可能会较稳定，长期可能还会转而上升，故预计“十三五”期间平均每户家庭人口保持在2.94人的水平。1.3城市化率及城镇人口预测2003年，全国城市化率为40.53%，

5、2013年上升到53.73%，平均每年上升1.32个百分点，2014年全国城市化率为54.77%，比上年增加约1个百分点。在中国城市化由单纯注重速度转向速度与质量并重的趋向下，预计“十三五”期间城市化率年均上升1个百分点，按此速度预测2015年全国城市化率为55.77%，2020年将上升到60.77%；在此基础上，预测2015年城镇人口为76672万人，2020年为85667万人，“十三五”期间全国城镇人口增加约9000万人。这与2014年3月16日国务院公布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年）》中提到的“2020年实现常住人口城镇化率达到60%左右、城镇常住人口达8.5

6、亿人”的目标正好吻合（见表2)。2“十三五”期间全国住宅需求预测2.1保障性住房需求预测“十三五”期间全国新增城镇人口8995(约9000)万人，按照户均2.94人、保障覆盖面20%计算，新增保障户数为8995/2.94*20%=612万户(见表3)。2.2商品住房需求预测2.2.1方法一：需求因素综合推导法“十三五”时期全国商品住房需求总量可以分解为三个方面：一是由快速城市化带来的住房需求，二是由收入水平提高带来的改善型需求，三是投资和财产需求。2.2.1.1城市化带来的住房需求--3290万套；29.6亿平方米“十三五”时期，全国城镇人口将增加8995万人，按2012年城市人均

7、住宅建筑面积32.91平方米粗略估算，新增城市人口带来的住房需求约8995万人*32.91=29.6亿平方米，按每套90平方米估算，约3290万套，平均每年需求量为5.92亿平方米（658万套）。2.2.1.2人均收入增长带来的改善型需求--2600万套；26亿平方米按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，一般来说，属于高收入和最高收入的20%的家庭有能力改善居住水平。由于没有全国数据，根据上海市统计局城调队在2005年1月组织的3000户