关于隐性房屋买卖合同纠纷的审理问题研究

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1、关于隐性房屋买卖合同纠纷的审理问题研究　　内容：受温州民间金融风波的影响，民间借贷案件的数量大大增加，且案件内容呈复杂化趋势，当事人意欲通过各种途径规避金融风险，其中出现了民间借贷纠纷与房屋买卖合同纠纷相互交叉的新情况，包括海鹤药业、信泰集团等多家知名企业卷入。法院在审理上述案件时，要加强甄别力度，区分不同交叉类型。本文旨在通过对隐性房屋买卖合同纠纷的案件定义及特点分析，梳理此类案件中民间借贷的不同交叉情形，在形式上进行分类总结，罗列审理过程中应注意的问题及处理意见，以期对今后的审判实践做出指引。关键词：以合法形式掩盖非法目的类型整合效力判断审查事项一、概述（

2、一）案件定义随着社会经济的不断发展，诉讼案件类型从单一化向多样化发展。由于温州楼市的不断膨胀，巧遇民间借贷风波的冲击，当事人为规避资金风险，出现了房地产交易与民间借贷纠纷相互交叉的案件新类型，主要表现在名为房屋买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷的隐蔽性案件，即本文定义的隐性房屋买卖合同纠纷。此类案件中，当事人意欲通过案由为房屋买卖合同纠纷的诉讼来请求民间借款债权的实现。法院在审理此类案件时，尤其要加强甄别力度，审查证据链，还原案件真实，避免风险的转嫁。（二）特点分析1、被告缺席。因民间金融风波的影响，2011年温州普遍出现债务人跑路的现象，故在此类案件的审理中，被

3、告均采用公告方式送达法律文书，最后导致缺席审理。当然也存在部分原、被告之间事先串通，导致被告故意不接法院开庭传唤的情形。2、购房款存疑。当事人提供的表面证据能证明合同款项的支付完成，但通过仔细审查购房款的形式发现该类案件中的购房款数额较大，一般为整数，且分数次支付。若再进一步审查上述购房款的，则会出现账目来往经回转至原始出资人手中。3、不相关当事人。房屋买卖合同纠纷中，当事人一般为夫妻共同体。而此类案件中，当事人之间并无直接关联，为使民间借款金额与购房款金额相当，通常自认为是朋友关系或合伙关系进行购房。（三）类型归纳1、虚假诉讼的行为。债务人为逃避债务，与房屋

4、买受人恶意串通签订房屋买卖合同，第一种情形表现为买受人实际未支付购房款，将包括本人或他人在内的民间借贷打款凭证作为购房款凭证。第二种情形表现为买受人实际支付购房款，但通过多手转账等情形，最后将上述款项又回流到买受人手中。2、以房担保的行为。通常表现为房屋价格与借贷金额相符，但明显低于市场价格的情形。第一种情形表现为行为人通过签订房屋买卖合同并办理委托公证手续、将借款视为购房款等表面上完全符合房屋买卖的行为，掩盖其民间借贷的实质。第二种情形表现为行为人通过支付利息等方式佐证借款行为。3、以房抵债的行为。第一种情形表现为房屋抵充全部债权，通常为借贷金额与房屋价格相

5、当的交易行为。一般意义上的以房抵债行为都能被法律认可，除外情形：债务人有多个债权人的情形，债务人将其唯一住房出卖给其中一个债权人，充抵债务，从而损害其余债权人的利益。第二种情形表现为房屋部分抵充债权，通常为债权不足以支付房屋总价的情形，则借款转为部分购房款，其余购房款另行支付的形式。二、审查事项（一）对当事人的审查特别是有民间借贷嫌疑的亲戚、关联企业或其他关系密切的人对债务人提起的诉讼，更应加强审查，发现有虚假诉讼嫌疑的，要及时依职权或者提请有关部门调查取证，查清事实真相。要建立法院系统信息联X查询跟踪制度，在经办人对一般房屋买卖合同纠纷的案件审查过程中，有自

6、由心证产生合理怀疑的，具有民间借贷嫌疑的原、被告能通过系统查询关联案件，以确保案件的真实审理。（二）对证据链的审查一般房屋买卖合同纠纷案件审查中，主要难点在于对案件事实的认定。司法实践中，当事人恶意串通、在律师协助下事先准备好完备的证据，密谋向法院提起虚假诉讼的一类案件，或者是被告缺席的一类案件，法院较难查清真实的法律关系。故在审理此类案件过程中，法官要充分审查案件证据，还原案件真实。审慎审查购房款资金走向、用途、实际支付数额、是否从事高利贷等情形。根据最高人民法院2012年《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》的规定，依法全面、客

7、观地审核双方当事人提交的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。对现金交付的房屋买卖合同纠纷，可根据交付凭证、支付能力、交易习惯、购房款金额大小、当事人之间的关系以及当事人、证人陈述的交易细节经过等因素综合判断。（三）对法律适用的审查准确理解合同法、民法通则等关于恶意传统的有关规定以及关于通谋虚伪的民法理论，对当事人的行为效力进行正确的认定。原、被告双方通谋虚伪表示，虚增债务，虚假转移责任财产的，不管有无证据证明损害了第三人利益，在表意人与相对人之间均应认定无效。三、效力判断（一）驳回起诉在涉及利用民间集资款进行房屋买卖

8、的案件中，应根据《最高人民法院在关于审