信贷调控房价不要误伤自住需求

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1、信贷调控房价不要误伤自住需求　　摘　要：　　关键词：　　今年以来，中央政府下了很大的决心，采取了很多的措施来调控房价。目前对首套房贷，执行首付比例三成、贷款利率为同期央行基准利率的政策；对二套房贷，至少首付六成、利率上浮10%。5月10日，浙江中行、农行、建行宣布首套房首付四成，利率上浮5——10%。而且存在一定区域差异，部分中小城市更加吃紧，有些城市二套房贷基本停贷。　　很多首套房购房者，因为在目前相对高位的房价和首付成数增加、利率上调的形势下，已暂时丧失了购房能力。他们还在眼巴巴地等待房价下跌，然后买房。即使房价能下跌一些，因调控之前利率低至七折，而现在基本不打折，还是很不划算。如果是改

2、善性住房，首付和利息的资金压力更大。　　众所周知，自2009年12月以来的这一轮房地产调控，最重要的目标是稳定房价。其重要途径是抑制投机，主要措施是紧缩信贷、提高税负、限购、一房一价、制定房价控制目标等。　　在所有调控手段中，信贷最管用，信贷最见效。房地产企业依赖信贷融资，购房者依赖信贷买房。信贷宽松，市场兴盛；信贷吃紧，市场衰退。让我们回顾一下。2007年9月27日，“二套房贷新政”（首付至少四成，利率上调10%）出台后，全国楼市开始降温。2008年10月22日，央行救市，对首次购买普通自住房和改善型普通自住房，利率下限扩大为基准利率的倍，最低首付比例调整为20%；其后楼市开始触底反弹，进

3、而演变成2009年的大牛市。　　　本轮调控开始后，信贷政策效果显著。去年4月“国十条”规定：90平方米以上首套贷款，首付不得低于三成；二套贷款首付款比例不得低于五成；今年1月的“国八条”进一步升级：首套三成，二套六成。结果是，今年3月末，个人购房贷款余额万亿元，个人住房贷款增长放缓，比年初增加2810亿元，同比少增2015亿元。全国主要金融机构房地产贷款余额万亿元，同比增长21%,增速比上年末低个百分点。　　这说明，自去年5月以来，楼市需求越来越受滞于信贷控制。信贷调控房价让购房门槛提高，很多自住需求的购房者没有能力买房。首付款和银行按揭还贷金额的双重增加，给自住购房者造成了很大的经济压力。

4、银监会公开否认首套房贷首付提至五成，这我们相信。但问题关键是，央行现在急需收缩资金流动性，以应付外汇储备不断增长和国内CPI指数的不断攀升。只能重点控制信贷额度，而房地产信贷和个人住房贷款是调控的重要部分。放贷额度有限，受商业利益驱动，银行只会挑肥拣瘦，提高贷款利率。银监会只管风险控制（首付和利率底限），却并不干预、也管不了银行提高首付与利率的行为。　　现行的货币政策，央行对商业银行的信贷规模加强了调控，连续推进的提高存款准备金率和加息动作，使银行可资利用的信贷资金开始告紧，银行的信贷方向也随之开始出现变化，而首当其冲的就是个人购房贷款面临收紧。　　　调控楼市，房贷控制应是给楼市退烧的一剂药

5、方，即通过抑制需求来抑制房价。在抑制需求的过程中，很可能会同时抑制掉正常的购房需求。而这种合理的需求，在任何国家都是被鼓励，而不是被抑制的。”专家认为，房价疯涨，很大程度上是过分旺盛的需求造成的，但普通百姓对住房的合理需求，仅占这其中的一部分。信贷调控房价，房地产市场的刚性需求——居住型、改善型肯定会受影响；相当多的需求，其实是“富人”们为了牟取暴利而进行投资性购房造成的。“对于真正有买房需求的人来说，可能首付提高一成，他们就吃不消了。普通的改善型需求，完全是自住性的购房，由于支付能力略低，购房资金略紧，首付从过去的30%上升到了50%，此番又增加到了60%，完全抑制了此类购房需求。他们通常

6、并不具备雄厚的自有资金，对银行房贷的依赖十分迫切。这部分人群在购房时通常把银行信贷统筹考虑在内，他们的借贷与其说是一种理财活动，不如说是一种在别无选择的情况之下出现的被动借贷。如果银行切断了对他们的信贷支持，他们很可能只能放弃自己的购房计划，从而使房地产市场的刚性需求受到压制。事实上，真正有钱人很少贷款，投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响还在可接受的范围内。在调控背景下基本上已不再进货了，因为利用银行信贷炒房，收益必须大于银行信贷的利息支出，否则就是一桩亏本生意。因此，这部分需求对于房贷其实是有选择性的，而且，投资投机型需求由于参与者通常都是自有资金实力雄厚的人所组成，资金融通的

7、途径也比较多样，他们即使不利用房贷，也能够从事炒房活动。　　中行江苏分行一位高层透露说，一些银行出现收紧房贷的迹象，主要是受贷款额度的限制。“现在房价涨得太快，各家银行的贷款额度都比较吃紧，放贷收紧的一个重要原因，就是不少银行已把全年的贷款额度指标用完了。对中行而言，如果进一步吃紧，可能就会停办二手房按揭贷款。”这位人士预计。很显然，这种情况如果出现，与正在推进之中的市场调控的最终目标是不一致的。房地产市场调