我国部分城市保障性住房建设的经验做法

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1、我国部分城市保障性住房建设的经验做法一、保障性住房的定义　　保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或者租金标准，具有社会保障性质的住房。按供应对象的可支付水平，全国各地市县政府推出了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房等保障性住房。　　二、我国保障性住房存在的问题　　我国保障性住房建设仍存在不少问题。第一、住房保障法制建设滞后。目前，我国住房保障制度均是以《通知》、《意见》和《办法》等文件形式来推动的，这样导致住房保障制度的法律权威性不够，政策措施的强制性力度不足。　

2、　第二、保障运行机制不完善。当前，我国保障性住房在运行机制上实行审批核准制。但在实践操作中，这种“申请——审批——公示”程序的审批核准制在各个环节都存在缺陷，致使保障性住房的实施效果与预期之间存在很大差异，公平性严重受损。　　第三、保障性住房建设标准偏高。保障性住房建造标准的提高，提升了保障住房的品质，但也较大地抬高了住房的价格，导致许多有机会购买保障住房的中低收入家庭因价格过高、无力购买而放弃。　　第四、保障性住房建设城郊化严重。目前，我国的经济适用房和廉租房建设出于成本考虑，忽略了当前消费者对周围环境的重视和社会的

3、影响，大多集中在较偏僻的郊区，交通、教育、医疗等配套基础设施建设不足，造成住户的生活不便。　　三、部分城市在保障性住房上的经验做法　　（一）淮安市保障性住房建设尝试“共有产权”模式　　2007年3月,淮安市委市政府出台了《民生帮扶“九大工程”实施意见（淮安市安居工程实施意见）》，在全国首创出让土地性质的共有产权住房保障模式。　　所谓共有产权房模式，就是由购房者和政府按照出资比例购买住房,各自享有相应比例的产权。淮安市确定了购房者和政府分别持有7:3和5:5两种比例结构。购房者可以在一定年限内回购政府手中的产权。按照淮安

4、市的共有产权房政策，购房人如果5年内购买政府手中持有的产权，按原价结算;5年后8年内购买的,按原价加当年利息结算；8年以后购买按届时市场评估价格结算。而在8年之后,如果购房者仍无力购回政府持有的产权,政府就将自己持有的产权部分,以廉租房的方式向购房者收取租金。这样,购房者仍然可以“居者有其屋”。　　对于政府“出资”（所占产权比例）30%或50%资金,淮安市政府采取了三种途径。一是针对拆迁安置房的被动购房群体,把政府资金投入部分先期列入拆迁项目预算,提前解决问题;第二种是针对主动消费人群,由当地国企采用“反哺”模式,国有

5、开发企业把商品房的盈余作为启动资金;第三种则是把“暗补”改为“明补”,把集中建设保障房的划拨土地改为出让土地,然后把土地出让收入作为产权投入。土地出让金、规费优惠产生的收益和政府的直接投入,构成了政府共有产权的保障资金。　　在购买价格方面,政府参考普通经适房的有关规定,给予房地产开发商3%的利润和3%的管理费。但如果企业提高管理水平,就不仅仅是6%的利润了。承建共有产权房的企业虽然利润空间相对狭窄,但不存在风险,无需营销费用,这6%或更高的利润完全是板上钉钉的事。　　在共有产权经济适用房实际运行了近3年后,淮安市开始将

6、这一做法以政策的形式固定下来。《淮安市共有产权经济适用住房管理办法》（草案）已经完成了征求意见,修改后将以政府文件的形式下发。目前淮安共有产权这一模式得到来自中央财经领导小组、国务院研究室、财政部、住房和城乡建设部等部门的领导和专家对这一模式给予充分肯定。　　（二）九江财政三管齐下支持保障性住房建设　　近年来，九江市将保障性住房建设工作作为一项重要的“民心工程”，通过扩大住房保障覆盖范围，积极发展廉租房、公共租赁住房和棚户区改造等多项措施来做好住房保障工作，切实解决好城镇低收入家庭住房困难。为提升保障性住房建设绩效，九

7、江市财政局积极主动策应市委、市政府的工作部署，充分发挥职能作用，积极筹措建设资金，加强专项资金监管，全力保障工程顺利完工，让低收入群众如期住进“放心房”。　　多方筹措建设资金。着力优化财政支持结构，将中央和省级有关保障性住房资金认真落实到位的同时，多渠道筹措建设资金，增加财政预算在保障性住房上的投入。九江市按要求将当年土地出让净收入的10%和住房公积金增值净收益全部用于廉租房建设，并积极拓展投融资渠道，协调商业银行和金融部门加大对保障性住房的信贷支持力度，及时发放项目贷款。　　认真落实优惠政策。一是减免有关收费。对保障

8、性安居工程建设按照上级相关扶持政策，建设用地实行行政划拨供应，免收了各项行政事业性收费、政府性基金以及土地出让收入，包括市政公用设施配套费、人防易地建设费、地方教育附加费等等。二是落实税收优惠政策。对廉租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，调动房地产企业参与保障性住房建设，多渠道增加保障性住房供应。　　严格加强资金监管。对保障