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1、综合用地评估土地资源管理：樊鹏飞第三章：综合用地价格评估第二章：综合用地的分类及特征第一章综合用地的概念汇报内容随着经济建设的不断发展，土地相对稀缺性增强，土地集约利用增多，综合用地在城市中所占的比重快速增长，其地位也越显重要，在土地估价实务中，估价对象除了用途、权属均单一的土地外，还有大量的多用途、多种权属的综合用地。综合用地发展速度日益加快《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第十二条确定综合用地出让最高年限为50年，但对什么是综合用地并未作出解释。2001年国土资源部印发了《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号），其中没有综合
2、用地类别，但提及到城镇混合住宅用地（指城镇居民以居住为主的住宅与工业生产或商业等混合用地）。2007年8月10日中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会联合发布了《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），其中也没有综合用地类别。《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)中对主要土地用途分类中有综合用地，但未对其进行定义。一、综合用地的概念综合用地是指同一宗地具有两种或两种以上用途的用地。根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的划分，城镇用地包括居住用地；工业用地；教育、科技、文化、体育及卫生用地；商业、旅游业及娱乐业用
3、地四类用地。以上类型中任何两种以上的综合称为综合用地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。关于综合用地的出让年限——国务院55号令规定了各类用地最高出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。综合用地及其年限该如何确定综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；对于第二种情况，由于
4、不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。例如商业、居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地部分出让年期为40年、居住用地部分为70年。如统一按50年计，就会出现商业部分实际出让年限超过40年，而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于70年。按其使用者分类（1）多种用途的不动产无法分割开来，只有一个使用者（2）可以分割，使用者为不同的单位或者个人。二、综合用地的分类(1)立体型综合用地立体型综合用地是指在单宗土地上的建筑物有许多不同用途在楼层空间上的组合,常见的有
5、底层是商业用房、上面是写字楼、住宅等用房。这种类型的综合用地主要特征表现在不同用途的建筑物分布在整幢建筑物的不同楼层空间结构上(强调垂直结构)。(2)平面型综合用地平面型综合用地是指一大宗土地内有许多不同用途的建筑物组成,常见的有宗地内既有商品房，又有住宅楼,有时还要服务中心等公共设施。这种类型的综合用地主要特征表现在不同用途的建筑物分布在宗地内的不同平面结构上(强调平面结构)。(3)混合型综合用地混合型综合用地是指某一宗地内的多幢建筑物既有垂直结构上的综合,又有平面结构的综合,即由平面型综合和立体型综合复合而成的综合用地。其特征不同前面两种综合用地那么明显,而是纵、横交错地分布着
6、各种不同用途的建筑物。按其不动产建筑物的空间布局形态平面型立体型综合用地的特性综合用地除了具有土地的一般性质,、还具有以下特性：1、高价值性随着经济社会的发展和城镇化进程的不断推进,城镇中可利用的土地资源日益稀缺,综合用地的价格也水涨船高.近年来,综合用地的使用权价格在一路飘升,很多城市的楼面地价已经突破万元大关。2、复杂性综合用地的复杂性不仅包括土地用途上的多样性,也包括土地使用权方面的复杂性,使得在综合用地估价实践中很难把握各种用途、不同权利主体之间的相互关系。3、特殊性由于综合用地较一般用途的宗地复杂,在评估过程中不能像单一用途的宗地那样简单地测算价格,而应针对综合用地的不同
7、使用状况采取适当的方法进行价格评估。4、综合效用性综合用地由于其土地利用类型的多样性和功能的综合性,无法用单一的分类用地基准地价来反映,必须根据综合用地的收益实现的途径和特征,在客观、科学分析的基础上,运用综合评估的方法加以合理评估。三、综合用地价格的评估方法我国在单一用途的土地估价方面进行了大量的研究和探索,各地对其地价的评估有了较为成熟的理论和方法,如：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正法等。综合用地估价的基本思路综合用地价格
