房产十年四轮调控：房价下跌不是施政目

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1、房产十年四轮调控：房价下跌不是施政目的2013-03-1408:35:36　来源:新民网　有192人参与【背景】房地产市场所谓的刚需确实持续存在，并且规模越来越大，根本因素是快速城市化带来的城市中非户籍常住人口。在股市低迷与投资渠道欠缺的情况下，买房防通胀、积累财富已经成为最保险的投资方式。尤其是权钱交易、灰色收入占居民收入过高的情况下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房婶不绝于新闻，一个人拥有数十套房并不罕见。近三年，土地出让所得每年稳定在2万亿-3万亿的规模，仅次于地方政府的一般性财政收入……房价跌落会让地方政府收入锐减。2009年至2011年底，保障房共开

2、工2100多万套，其中以出租为主的廉租房和公租房各占20%和15%，棚户区改造占42%，以出售为主的经适房和限价房各占17%和6%。这哪里是保障房工程？房地产调控政策“新国五条”3月1日出台，按照规定，出售自有住房按转让所得20%计征个税。政策甫一出台即震动了全国的二手房市场，名下有两套住房的夫妇纷纷办理离婚手续以规避新政，房产登记中心亦人头涌动，加急过户，避免被征税。在上海，过户排队的号码甚至被叫卖到5000元。这是2013年为了抑制房地产升温出台的新措施，缘起一线城市房价恢复上涨，并且幅度惊人。北京部分小区的二手房价增幅甚至到了20%。之前，业界有预期会

3、出台新的调控政策，以抑制房价，但加码之重，却是始料未及。8然而，政府调控房价的努力并未得到公众的认可，如此猛烈的财税政策，让人担忧新增的税赋会转嫁给购房者，不仅不会平抑房价，还将拉升房价。就算抑制了房价，也势必抑制二手房的交易，让刚需购房者转向租房，租房成本将不得不上升。过去的几年内，几轮房地产调控，房租跟随其后水涨船高，抬高了京沪等地的进入门槛，加重了城市白领的生活压力，消费降级现象随后可见。实际上，尽管公众对高企的房价批评之声甚多，但政府应对此呼声出台的调控政策却也越来越不欢迎，为什么会如此？这需要我们检视过去十年的房产调控政策。十年四轮调控从增长走势来

4、看，房价在2004年进入快速增长通道，随之而来的就是政府对房地产的调控政策。根据调控政策的手段与方向来划分，可以分成四个阶段。第一阶段：预热期(2002年到2004年底)。早在2002年，国家九部委就发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》(217号文)，从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。2004年被称为房地产的政策年，在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。这一阶段的房地产调控更多是宏观经济调控，使用的调控手段主要是从供给上控制投资、土地供应等。

5、虽然是地产调控，但没有跳出宏观调控的范畴。房价也一路摸高，全国房价增幅高峰时超过10%。第二阶段：结构性调控组合期(2005年初到2008年初)。2005年初，高房价已经成为一个社会问题。调控加码，手段也转向结构性调控，在抑投资过热的同时，提出“稳房价”的新目标，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构(如70%、90平方米)、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调整商品房投资性需求等。8但诸多“调控房价”的“房地产新政”推出之后，房价依旧高烧不退。在这一时段，房价的调控政策还呈现

6、顺周期操作的特点，实际效果加剧了房价周期的波动幅度，在2006、2007年的房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。最终，从2008年初开始，房地产开始整体降温，商品房销售面积开始下降，但这更多是宏观经济形势恶劣的结果。2006、2007年各项严厉的房地产打压政策又在2008年集中体现，又进一步扩大了房地产交易量下降的空间。第三阶段：鼓励购买期(2008年底到2010年初)。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业衰退的局面，在出台“四万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买9

7、0平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点等。在政府强力推动下的救市局面上，房地产市场焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海的豪华新盘星河湾一天卖出40亿。2009年下半年以来，购房者出于投机或买晚不如买早的追涨冲动下，更多消费者又加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，房价增速反而变快，2009年11月时，增幅同比高达15%。事实上，在这一轮房价上涨的过程中，京沪等地的房价翻一倍的区域比比皆是。第四阶段，行政干预全面介入期(2010年初至今)。2

8、010年元旦过后，政府有意干预上涨过快的房价的言论充