试析宏观调控下房价下跌的必然性.doc

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1、试析宏观调控下房价下跌的必然性　[摘要]房价的涨落归根到底受价值规律的支配，是价值、供给与需求诸因素共同博弈的结果。近几年来国家基于价值规律的宏观调控导致商品房价值在下降，非理性需求受到抑制，有效供给在增加，房价下跌已成必然。　　[关键词]宏观调控价值规律房价下跌必然性　　　　一、土地价格下降是房价下跌内在原因　　商品房价值是决定商品房价格的基本因素。价值下降最终要传导至市场价格，导致价格下降。要控制物价首先要控制商品房的价值或生产价格，即C+V+P。商品房生产价格与其他商品一样等于生产成本加平均利润。理论生产成本主要由“地价+建筑成本+营销成本+税费”等构成，按常规，建安成

2、本只占房价的18%～22%（地区、楼层不同略有差别），各种税费在房价中的比重占到15%～20%，营销成本不超过3%，以上三项占总价值的33%～45%，土地费用在房价中的比重，一般占到20%至30%左右，特殊城市、特殊地段所占比重更高。地价的回归将直接引发商品房成本下降，导致其商品房价值下降，进而降低房价的价值基础。　　2007年以来，国家出台了一系列宏观调控政策，地价正在理性回归。央行银监会《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》、国土资源部关于《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及2008年1月《国务院关于促进节约集约用地的通知》等宏观组合拳，加强了土地资源的开发管理，

3、打击开发商囤积土地现象，土地流拍成为普遍现象,土地价格大幅下降，许多地块以底价成交,“地王”不惜损失高价违约金、保证金纷纷退地,房企挂牌转让项目股权现象增多。地价的走低降低了商品房价值，房价应声而落。国家发改委8月12日发布数据显示，全国房价同比涨幅自2008年2月起已持续回落六个月，且回落速度有加快趋势。房价下跌或持平的城市数量进一步扩大。7月，70个大中城市中，有29个城市房价出现下跌或持平局面，比6月多出8个，比例超过四成。上海、南京、杭州、厦门、广州、深圳、成都等在内的17个城市房价下跌，其中上海房价出现首降，降幅为0.1%，深圳房价继续下跌0.9%，已低于2007年

4、同期3.9个百分点。根据21世纪不动产监测数据显示，7月北京二手商品住房买卖成交量环比6月下降了0.9%，成交价格下跌3.6%。　　二、住房贷款新政的实施有效抑制了投资、投机性需求　　房价上涨引发了投资、投机性需求，投资、投机需求又加剧了供求矛盾。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。投资、投机性需求导致我国住房空置率居高不下,几乎达到10%的国际警戒线的一倍。为了缓解住房供求关系的矛盾，抑制投资、投机性需求成为宏观调控的重点。　　首先，严格住房消费贷款管理。央行、银监会《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》规定，对已利用贷款购

5、买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。　　其次，加强二手房出让的税收管理。出让二手房需要缴纳印花税，契税，营业税及附加，土地增值税，个人所得税等税负和中介费等，不满5年的非普通住宅占二手房交易成本的达到13%左右，高于世界上大多数国家。4　　房贷新政的实施加大炒房成本，炒房的利润降低风险加大。目前我国商品房租售比远远超出国际警戒线1∶200～1∶300。北京的商品房租售比在1∶500～1∶700之间，很多人所购买的房屋如果用于

6、出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。租售比的提高意味着房屋投资价值下降，需求聚减，最终导致房价回落。2008年8月5日，国家统计局发布经济述评称“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归”。　　三、从紧的货币政策,一定程度上抑制了中低收入者自住需求　　2007年进入加息通道之后，央行先后5次上调存贷款利率，同时年内十次上调存款准备金率至14.5%，并将继续提高存款准备金率和小幅加息。从紧的货币政策环境，一方面，加息增加了购房者的成本，中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制；另一方面，加息抑制了潜在购房者

7、的购房需求，还使持币待购者增加。21cn网站上一项关于“加息后你会选择在近期买楼吗”的调查结果显示，80.51%的被调查者选择要持币待购。全国的个人房贷量在2008年初增量明显下降，1月份的增量为680多亿，2月份增量回落到70.89亿元。据北京个人房产金融服务专业机构“伟嘉安捷”统计，新政下发后的2至3个月的时间里，房地产个贷金融市场交易类贷款产品同比下降18%左右；非交易贷款产品同比下降36%左右。　　四、人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱　　长期以来，我国人口基数及其增长趋势曾经导致了住房的刚性