不同资产类型评估方法的比较分析

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1、正文1.绪论比较基于不同资产类型评估对象的评估方法是一个比较繁复的问题，它包含哪些常涉及的评估对象类型、可供选择的评估方法、哪种方法最适合当T环境的评估对象等问题。比较研究不同资产类型的评估方法就需要回答上述的问题。不同层面的资产评估方法有机结合成了资产评估方法体系，这种体系至少需包括以下三个层面：资产评估基本方法、各种评估技术思路和资产评估具体评估技术方法及其相关技术参数的获取方法。资产评估包含三种基本方法，即成本法、市场法、和收益法。这三种方法只是提供研究的基本思路，在实践屮，还要根据不同资产类型的

2、评估对象所处的不同环境比较选择具体的评估方法。1.1研究背景和意义中国资产评估萌芽于80年代末、90年代初，资产评估伴随着经济运行机制的转型而产生，又伴随着屮国市场经济的迅猛发展而壮大。由于评估方法在资产评估屮发挥着至关重要的作用，资产评估执业人员对评估方法给予了高度的重视，由此有可能导致他们对评估方法产生了片面化的认识。这种认识表现在评估执业人员对资产评估屮的棊本方法与具体技术方法没有明确的界定，划分模糊，往往将评估方法圈定在三种棊本方法之

3、々，没有针对不同资产类型所处的不同环境恰当地选取评估方法，有

4、时只是生搬硬套基本方法的思路和公式。这种片面性的认识使得人为的限制了资产评估技术的使用，使得评估执业人员对所运用评估方法在评估报告屮表述得不规范、模糊。本文在较为详细地阐述了资产评估三种棊本方法理论棊础的同时列举了评估实践屮常常涉及到的不同资产类型的评估对象，依据他们的特点给出了适合的评估方法，对评估执业人员在评估实践屮针对不同评估对象选择应用更为恰当的评估方法提供思路，同时便于评估执业人员进行参考和进一步的研允。1.2国内外研究现状本文是基于不同资产类型的评估对象对评估方法进行研究，以K着重对常涉及到

5、的评估对象方法研究的现状进行阐述。在我国当前的资产评估屮，对机器设备进行评估十分普遍，面对种类繁多、结构各异的机器设备，评估时通常需要逐个进行审查，大量收集相关数据、资料、运用恰当的评估方法，顺次进行判断分析、得出准确有效的评估结果。在不同的企业，由于机器设备所处的评估FI的或经济环境不同，选用的参数、数据、所运用的评估方法也会有所不同，因而评估结果也会有不小差异。现阶段，机器设备评估方法主要为市场比较法、收益法、成本法三种方法。“现代房地产评估最早起源于1884年英国出版的房地产估价专著，书中详尽地阐

6、述了收益法。在几乎近百年的时间里，收益法基本没有大变化，被各代评估师沿用。马歇尔在1890年明确地提出了收益法，并给出了公式：价值=收益/利率。1906年，费希尔系统地阐述了利率、收益价值和资本价值等几个重要概念，开创性地对收益资本化和资本价值进行了研宂。20世纪70年代以来，收益法的应用实践能力显著地增强了。”[1]我国房地产评估理论研宄起始于20世纪30年代。我国对收益法的研宄随着房地产评估的日趋发展也取得了一定的进展，如反求法确定资本化率理论的提出、基于人工神经网络的资本化率确定方法等，这些成果无

7、疑都推动了房地产评估在我国的进一步发展。从评估的发展史上看，无形资产评估产生于20世纪50年代。虽然外国资产评估行业有悠久的历史发展，但各国无形资产评估的研宂及准则性文件的制定工作有着不均衡的发展。美、英等国评估界在无形资产评估理论研宂方而都取得很大进展，尤其是美国评估行业很大地推动了无形资产评估学科在评估理论和实践方而的发展。反观中国的无形资产评估，相关工作是从20世纪90年代中期发展起来，其开展的时间相对较短，就目前来看，缺少对无形资产相关理论和方法较为全而和系统的研宂，专门从事于无形资产评估的评估

8、机构也是屈指可数。企业价值评估理论的发展起始于20世纪初艾尔文•费雪提出的资本价值理论。1958年美国的莫迪格兰和米勒在对企业价值及其评估方法做出确切定义的同时还阐述了存在于融资、投资和企业价值三荠之间的关系。几十年来，该理论在西方国家发展迅速并得到广泛应用，此后业界相继出现了市场比较法、折现现金流法和资产重置等方法，这些评估理论及其以相关评估模型至今仍被应用广泛。“我国于2005年4月开始实施的《企业价值评估指导意见（试行）》把成本法、市场法和收益法纳入企业价值评估统一的方法体系中，因此目前企业价值评

9、估方法可以归纳为成本法、收益法和市场法三种方法。”[2]（"王慧《我M房地产评估中收益法应用研宄》《长安大学》2007121宋磊等《企业价值评估方法的比较分析》《商业文化》2011年4月1.资产评估基本方法2.1成本法2.1.1定义成木法，亦称重置成木法，它是从被评估资产在评估基准日的复原重置成木或更新重置成木中扣除其各项价值损耗或贬值以估测资产价值的方法。“换言之，首先估算待估资产的重置成木，然后估算待估资产实际发生的各种价值损耗，包括经