资产评估的基本方法分析及比较.ppt

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1、资产评估21七月2021第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节成本法第三节收益法第四节评估方法的比较第一节市场法一、市场法的基本涵义二、市场法应用的前提条件和适用范围三、市场法的基本程序四、市场法中的具体评估方法五、对市场法的评价P49第一节市场法一、市场法的基本涵义比照与被评估对象相同或相似的资产的市场价格，来确定被评估资产价值的一种方法二、市场法应用的前提条件和适用范围（一）市场法应用的前提条件1、活跃的公开市场2、有可比的已经交易的资产资产及其交易的可比性具体体现在哪几个方面P39DOU

2、DANX（二）市场法的适用范围适用于单项资产不适用于没有可比参照物的资产没有市价的资产DOUDANX第一节市场法三、市场法的基本程序1、选择参照物2、在评估对象与参照物间选择比照因素3、指标对比、量化差异4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5、综合分析确定评估结果第一节市场法四、市场法中的具体评估方法市场法直接比较法类比调整法♣♣♣♣♣♣1、现行市价法2、市价折扣法3、功能价值类比法4、价格指数法5、成新率价格调整法6、成本市价法7、市盈率乘数法♣第一节市场法（一）直接比较法1

3、、现行市价法：评估对象具有市场上相同的参照物，如股票、债卷2、市价折扣法：市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。例如,某企业急需现金,拟快速变现某资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为20万元,经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为30%,因此,拟快速变现资产价值为：资产评估价值=20X（1-30%)=14万元〉资产评估价值=参照物成交价格X(1一折扣率〉第一节市

4、场法3.功能价值类比法：功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础,参考参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作生产能力比例法。例：评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产价值为：资产评估价值=10X90÷120=7.5〈万元〉第一节市场法（2）资产价值及其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法例：被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年

5、生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值资产评估价值=lOX（90÷120）=8.18(万元)0.7第一节市场法4.价格指数法：价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。资产评估价值=参照物成交价格X（1+物价变动指数）或:资产评估价值=参照物成交价格X价格指数例：与评估对象完全相同的参照物资产4个月前的成交价格为10万

6、元,4个月间该类资产的价格上升了13%,则:资产评估价值=lOX（1+13%）=10.3〈万元〉第一节市场法5.成新率价格调整法：是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。6.成本市价法：是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法资产评估价值评估对象现行成本参照物成交价格参照物现行合理成本P45例：评估时点某参照住宅的成本市价率150%，被估全新住宅现行成本20万元则：被评对象价值(资产评估价值)

7、20X150%=30万元注：成本市价率=交易价/成本第一节市场法7.市盈率乘数法：是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数),以此乘数与评估对象(企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。资产评估价值=评估对象（企业）收益额X参照物（企业）市盈率例：某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20则：被评对象价值(资产评估价值)1000X2020000万元注：此方法适用于企业整体评估第一节市场法（二）类比调整法：参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，通过对

8、比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格基础上调整估算评估对象价值。应用广泛资产评估价值参照物售价功能差异值…时间差异值资产评估价值参照物售价功能差异修正系数…时间差异修正系数或参照物的主要差异因素有5种交易时间差异因素区域差异因素功能差异因素交易情况差异因素个别差异因素注意：各种差异因素可以共同存在，也可以单独存在。第一节市场法1、交易情况差异因素：主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以