论不动产登记公信力例外制度

《论不动产登记公信力例外制度》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、论不动产登记公信力例外制度：D923文献标识：A：1009-4202（2011）03-334-02　　摘要不动产登记制度主要目的是为了交易安全，为了从外部保护善意第三人，它的法律效力仅适用外部关系，而事实权利人与登记权利人之间，显然是一种内部争执，不能适用公信制度，只能适用法律关于确权的规则。　　关键词不动产之公信力例外制度击破　　　　一、不动产登记公信力概述　　登记的公信力是登记在法律上的效力。史尚宽先生认为“是指第三人因信赖登记而受到的保护效力”。登记公信力制度包含登记权利的正确性推定和善意取得两方面的内同，前者是指不动产经登记者推定，其登记状态之物权与真实物权一致之效力，即不动产物权一

2、经登记即推定其与实体法之权利一致，具有该登记所表示之实体法上权力关系。后者是在不动产登记簿记载的事项产生错误时，牺牲真正权利人的利益，而优先保护善意第三人的利益。　　我国目前尚无专门的不动产登记法，已有的一些法律法规和《物权法》的规定比较简单，对登记机关、登记范围、登记公信力的适用情形等等均没有规定。理论基础不明确，观点不统一，反映在审判实践中就在不同的法院、法官之间产生了一些模糊不清的认识，各自接纳自己认可的理论观点，从而极易出现不同的裁判标准，使得我国不动产物权的法律调整未能达到一种比较理想的状态。　　按照我国《物权法》第九条规定的不动产物权变动登记（公示）生效模式未经登记，不发生物权效

3、力。因此，许多当事人或律师在进行涉及不动产确权诉讼中，都紧紧抓住登记问题不放，希望用登记的公信力说服法官，替自己或所代理的一方的最终胜诉辩护。许多登记权利人也都抓住登记的法宝，振振有词与原来相安无事的真正权利人打起来物权确权官司。那么，登记的法力到底有多大？它能作为认定、调整物权的唯一依据吗？登记物权能对抗真正的物权人吗？不登记是否就真的不能取得物权？不能对抗第三人？登记不准确、借名登记、行政机关不给登记的怎么办？农村根本没有登记制度，物权归谁等等。在登记无法履行的情况下，如何处理？这都是在我们的实际生活和审判实践中大量存在亟待解决的问题。因此，我们在研究不动产物权登记之公信力时，须结合实际

4、，对下列问题有一个大概的清醒认识：　　（一）我国《物权法》第九条确立了不动产物权变动以登记为生效条件的重要模式，因此，这就赋予了不动产登记的公信力，登记是对自己现有的不动产物权最有力的保护，是对抗第三人，防止权利不明不白丧失的最到位的保护措施，也是善意第三人最有力的保护。登记权利人，在法律上被推定为真正所有权利人，在确权之诉中，只要一方举出房地产证证明自己是争议房地产的权利人就完成了他的举证义务，无须再证明付款等实际关系。此时，非登记权利人有较重的证明义务，它必须对实质法律关系（即付款、建造、继承等等）举出充分证据去击破登记的公信力，并通过司法程序，才能与登记权利人抗争。在有第三人情况下，作

5、为一个善意交易人，基于对登记公信力的信任，支付合理对价，购买了登记权利人的不动产并办理了过户登记手续，即使事后发现登记权利并非真正权利人，也可以取得物权（而不是债权），这就是《物权法》赋予登记的巨大的法律效力。　　（二）我国目前没有不动产登记法，原有的一些不动产物权登记制度散落在不同的法规中，规定不尽一致，管理多头多层次也不统一，登记的范围、机关、审查程度等等都没有明确，与《物权法》确立的登记生效变动模式的要求是不相符的，因此，登记作为审查不动产物权的依据必然大打折扣。尽管目前的登记与《物权法》的要求有距离，但已按原法规定要求登记的发生物权法律效力，可以对抗第三人（也可以保护善意第三人）。这

6、些登记也是确权和人民法院司法登记审查的主要依据。　　二、不动产登记公信力的例外　　目前的登记不是不动产物权确权的唯一依据，必须重视《物权法》规定的例外情形。我国《物权法》第九条规定了不动产物权登记生效模式，同时，以但书方式表述了法律有规定的例外。可见，登记不是物权生效的唯一情形，在法律有规定的情况下，虽未登记，仍可发生物权变动的效力，只是在是否可对抗第三人问题上，与登记物权仍然有区别而已。因此，大家研究物权变动或者在代理确权等诉讼中，就不能仅仅审查登记问题，还必须进一步审查法律规定的例外情形，这样，才能真正立于不败之地，这些法律规定的例外最少有以下12种：（1）《物权法》第九条第二款规定可以

7、不登记的国有自然资源；（2）因人民法院生效法律文书导致变动的不动产物权；（3）因生效仲裁文书导致变动的不动产物权；（4）因人民政府生效征收决定导致变动的不动产物权；（5）因继承开始生效的不动产物权；（6）因受遗赠开始生效的不动产物权；（7）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭的物权（自事实行为成就时生效）；（8）最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17、19条规定的；（9）最