论不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分.doc

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1、论不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分关键词:不动产登记簿公信力；不动产善意取得；无权处分；制度性信赖；诱因原则内容提要:对从无权利人处善意取得不动产应采取何种善意保护制度，需结合物权法的立法思想、不动产物权变动模式和不动产登记制度进行综合评判。《物权法》第106条规定的不动产善意取得制度和德国、瑞士法上的不动产登记簿公信力制度在前提条件、理论基础、法律效力方面均存在明显差异，不宜盲目照搬德国法关于不动产登记簿的公信力的规定来解释我国的不动产善意取得制度。在《物权法》颁布以前，我国大陆地区的学者多将善意取得视为一项关于动产物权取得的特殊制度。学者们通常从两个

2、角度来阐述该制度：一是认为其前提条件是无权占有，取得人的善意体现为其不知道无权处分人无处分权；[1]二是从物权公信原则出发，主张不动产登记簿和占有均具有公信力，信赖登记簿与信赖占有的善意第三人，其所得利益皆受法律保护。[2]上述不同见解之所以能够共存且未引起争议，是因为不动产登记簿的公信力与动产的善意取得制度一直被视为两种不同的制度。在《物权法》制定过程中，这两种见解曾同时得到过立法者的认可。例如，《物权法》（第四次审议稿）第22条规定了不动产登记簿的公信力制度，[3]而第110条规定了适用于动产和不动产的善意取得制度。然而，正是这两个法条对不动产善意保护的分别规定

3、，凸显了不动产善意取得制度和不动产登记簿公信力制度之间长期隐而未现的矛盾：是用善意取得制度还是不动产登记簿公信力制度来保护不动产善意取得及其相关权利。《物权法》颁布以后，有些学者敏锐地意识到，《物权法》第106条用一个条文对动产和不动产进行统一规定，不免给动产和不动产善意取得的构成要件的判定带来不便。[4]如何解决不动产善意取得制度与不动产登记簿公信力的关系便成为把握第106条的关键。对此，学者们提出了两种解决方案：其一，不动产善意取得制度与不动产登记簿公信力制度无实质差异，《物权法》第106条包括了不动产登记簿公信力制度。[5]以往认为应否定不动产物权善意取得，而

4、采取不动产公信力制度是一种误解。[6]有学者在此基础上，进一步提出借鉴德国法上不动产登记簿公信力制度的规定，来区分动产善意取得和不动产善意取得的构成要件。[7]其二，应区分不动产善意取得制度与不动产登记簿公信力制度，单独规定不动产登记簿公信力制度。[8]究竟上述哪种方案更切合我国实际，德国法上的不动产登记簿公信力制度对我国的不动产善意取得制度具有多大的借鉴意义，非常值得深入探究。本文将以我国的立法和司法实践为基础，并参酌德国、瑞士关于不动产登记簿公信力及善意取得制度的立法和学说，从制度建立的前提条件、理论基础等方面分析我国法上的不动产善意取得制度与德、瑞两国不动产登

5、记簿公信力制度之间的关系，以更好地理解与适用《物权法》第106条的规定。一、制度建立的前提条件8关于《物权法》第106条不动产善意取得制度的前提条件，我国学者有两种不同的意见：第一，无权处分说。鉴于《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的……”，因此该说将法条中“无权处分人”解释为在无权处分情况下没有处分权的人，从而得出不动产善意取得制度的前提条件为无权处分。这种学说得到了立法者的赞同，他们也提出，善意取得的前提条件是受让人不知道让与人无权处分的事实，[9]即无权处分，取得人信赖的客体是处分人的处分权。第二，不动产登记簿错误说。[10]此

6、说认为可借鉴德国法关于不动产登记簿公信力制度的规定，将不动产登记簿错误作为不动产善意取得的前提条件。不过，“不动产善意取得制度保护的不是取得人对登记簿的信赖，而是对处分权人有无权利的事实的信赖。”[11]这表明，在这位学者看来，不动产善意取得制度保护的不是对不动产登记簿的信赖，而是对处分权人为有权处分人的信赖。这无异于将登记簿错误等同于将无处分权人登记为有处分权人，实际上是无权处分说的另一种表达方式而已。在德国和瑞士学者看来，德国和瑞士民法不是将无权处分，而是将不动产登记簿不正确规定为不动产登记簿公信力的前提条件。[12]他们所讲的不动产登记簿不正确并非来源于法条本

7、身，而是从不动产登记簿的正确性拟制中推导而来，并非从对无权处分人的处分权中演绎得来。例如，《德国民法典》第892条第1款规定：“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的……”。又如，《瑞士民法典》第973条第1款则规定，“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人……”。由上述规定可知，德国和瑞士皆将不动产登记簿的内容拟制为正确，并要求取得人善意信赖不动产登记簿的登记，这样就在不动产登记簿的登记与善意保护之间建立起了联系。取得人信赖的是不动产登记簿的内容而非处分人的处分权。[13]与