解读经济适用房

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1、解读经济适用房发布时间:2004-03-3009:11:06 来源:(715)改革开放以来，我国各项制度都历经了不同程度的改革，而住房制度改革或许要算是改革力度较大的一项。1998年国家取消福利分房制度，意欲把房地产市场完全推向市场化。然而所有的改革都不是一蹴而就的，享受了多年福利房的人们必定会遭受到房改带来的阵痛，面对诸多没有能力购买商品房的城镇中低收入人群，国家出台了经济适用房制度。作为过渡期的缓冲地带，经济适用房不可避免地具有双重性，也可以说是一个过渡型的品种，或者说是中国特色。由于经济适用房的成本和价格都比较经济，它对完善城市住房体系，解决中低收入家庭住房，平抑房价都将起到

2、积极作用。因此，经济适用房一露面就备受关注。在近十年来取得了长足发展的同时，经济适用房在建设和发展中也暴露出种种不合理的现象，从户型、价格、产权到二次上市等各个不同环节都不同程度的存在着违规操作。据报道，北京市最大的经济适用房户型近190平方米，天津市经济适用房多数小区一般户型面积在１７４平方米左右；浙江杭州公示的2003年经济适用房户型７０％以上在１３０平方米左右，最大的达到１７８．１８平方米，单价平均在３０００元左右。福建沿海一些城市经济适用房的平均价位达１８００多元／平方米，有的起价高达２４００元／平方米，一套面积为１３０平方米的住宅，价格也在３０万元以上。不少高收入阶层买经

3、济适用房，作为优厚的投资项目用来炒房赚钱。所以，开着私家车在经济适用房小区进进出出的富裕殷实人家随处可见。此外，开发商的种种不规范经营也使得经济适用房无法以真面目示人：近期，在黑龙江的一处小区，所有的购房者在拿到土地证的同时都发现了自己的土地是划拨而非出让，也就是说他们花了商品房的价格买到的是经济适用房。　　面对现状，要保证经济适用房保持健康、稳步和可持续性发展，除了要加大市场管理力度，更重要的是要进一步明晰政府职责，通过制定完善的细则和措施来更好的体现国家政策的初衷。政策：由模糊到透明针对这一系列问题，国家出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18

4、号文）来规范在经济适用房买卖中的不规范行为。《通知》明确规定：经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。相应的，郑政（2001）19号文中规定：经济适用住房是指由市政府批准建设的，以微利价向具有我市市区城镇常住户口的中低收入且住房困难家庭和市政府规定的其他家庭出售的普通住房。6此外，《通知》还规定：经济适用住房要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。集资、

5、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。据郑州市经济适用住房建设管理中心有关人员介绍，郑州市曾经也出现过上述不规范情形，2002年，在市政府的号召下，由市房管局、建委、计委、规划居、财政局等有关部门组成联合调查小组，进行了地毯式的检查。之后，郑州市的经济适用房制度逐渐由模糊到透明，正一步步的走上健康化、正规化的道路。性质：不完全等同于商品房经济适用房并非是新的福利房，而是具有一定社会保障功能的微利商品房，但不完全等同于商品房。它以现阶段社会中低收入家庭为供

6、应对象，是城市住房供应体系的重要组成部分。目前以及今后较长一段时间内，经济适用房、商品房和廉租房将成为构建城市住房供应体系的主体部分。经济适用房除了自己的立项外，还包括原先已经立项及在建的国家安居工程，城市基础设施建设的拆迁安置用房、政策允许的单位职工集资建房、政府专项用房等。据郑州市经济适用住房建设管理中心介绍，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房完全一样，惟一不同的是，经济适用房在上市出售时，购买人要交纳土地出让金。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书。　　规模：开发面积逐步扩大《郑州市人民政府关于进一步加强经济适用住房建设和销售管理的通

7、知》（郑政【2001】19号文）提到：经济适用房建设实行总量控制，目前经济适用住房建设占建设总量的比例为10％—20％，今后根据经济发展和市场需求状况，逐步进行调整，基本达到供需平衡。管理中心介绍，郑州市2000年下达经济适用房计划20m²，到2003年下达经济适用房计划155万m²。2003年上半年统计数字显示：经济适用房的空置率为5％左右,远远低于正常的空置率范围15％—30％。据记者了解，郑州市较大的几个经济适用房小区如中方园、湖光苑等均已售磬，仅剩的几套房也都