浅析房地产网络营销市场监管制度的构建

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1、一、我国房地产网络营销市场的现状及监管制度的缺位在我国，房地产网络营销起步较晚。直到１９９８年，中华企业开始筹划并联建上海最早的房地产专业互联网站——“房产之窗”，并开展了网上房产拍卖。随后，北京搜房网、上海房产之窗、深圳房地产交易网、台湾家天下、香港房产网等２０多家城市联手组成大中华房地产门户暨房地产网络联盟，希望通过网上售房这种模式拓展市场。网上售房这一销售模式的出现，使众多传统房地产公司感受到了新的机遇和挑战。尽管如此，我国房地产网络营销市场发展的总体水平仍停留在起步阶段，状况混乱，远没有达到规模化经营的程度，基本上处于分散的游击状态下。首先，房地产网络

2、市场呈现较为混乱的状态，全国各地大大小小的房地产开发企业开始一窝蜂地开设各种房地产网站，“各自为政”现象相当严重，散、乱、杂等情况明显，缺乏统一的房地产网上交易市场平台，无法对各式各样的房地产开发商进行有效的监督管理。其次，交易双方相隔较远而产生的交易双方——房地产开发商及消费者的身份未能有效确定，以致在一些网上房展和网上房拍上，出现竞买成功者没有实现其竞买承诺等情况，严重影响了交易的安全与稳定。再次，网络房地产销售广告铺天盖地，广告的真实性审查处于失控状态，消费者对此目不暇接，无从辨认孰真孰假，以至消费者对房地产开发企业的网络广告缺乏信任感，进而又反过来严重

3、影响了房地产网络营销业务的开展。二、建立房地产网络营销市场监管制度的必要性分析“监管”源于英文中的“ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ”一词，经济学界一般愿意将其译为“管制”，意为政府代表机构施加给（通常是）私人公司的经济控制。但在法学界，对于具体的市场准入和信息披露的规定等管制手段，通常采用“监管”一词与“ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ”相对应，含义是监管主体通过综合性权力，从外部对市场主体遵守法律法规和交易规则进入、退出市场，以及在市场中自由交易的行为进行监督管理。有学者认为：过度强调政府的干预市场运作体制，往往使企业缺乏顺应市场竞争变化的反应能力。但更多的学者则认为：政府政策的

4、职能在于促进或补充民间部门的协调功能，而不是将政府和市场仅仅视为相互排斥的替代物。政府政策的目标被定位于改善民间部门解决协调问题及克服其他市场缺陷的能力。笔者认为这两种观点都有一定的道理，关键在于把握政府与市场的关系和政府干预的度的问题。一般地说，现代经济学认为：凡是市场能够自我调节、行业能通过自律管理解决问题的领域，政府不宜过多地介入；反之，如果不能通过上述的市场自我调节和行业自律管理解决问题的领域，如存在严重信息不对称的领域、市场调节较为滞后且容易造成资源的不合理配置的领域、关系国民经济发展和经济增长全局的领域等，则需要政府介入市场，对此类市场进行必要的监

5、管或规制。正如丹尼尔．Ｆ．史普博教授提醒人们的那样，不要将市场作为一个自动的机器来对待，他在对这种经济规制（或称监管）进行定义时要考虑以下三个方面的因素：资源的市场配置、消费者和企业的决策，以及消费者和企业通过规制制度而发生的互动关系。笔者认为：这三个因素对房地产网络营销市场的监管来说也是完全需要考虑的。在资源配置方面，市场对资源的配置起着基础性的作用，但房地产网络市场兼有房地产市场的特征，又有网络环境的特殊性，使市场对资源的配置难以发挥正常的作用，即存在着市场失灵的危险。因此，政府有必要对房地产网络市场进行必要的监管，以避免因市场失灵而使经济受到破坏。正如规

6、制的公共利益理论认为，政府规制是对市场失灵的回应，通过政府规制，纠正市场失灵，提高资源的配置效率并增进社会权益。另一方面，在我国，房地产网络市场是一个新兴的市场，由于网络环境的虚拟性，以及房地产市场本身的技术性因素，房地产企业占有天然的信息优势，使得房地产网络营销市场存在着严重的信息不对称性，这种不对称性将严重影响着消费者的购买决策。要消除消费者的疑虑，必须以法律的手段规范房地产网络市场，消除这种信息的不对称性，这对于房地产企业和消费者都是有利的。三、构建符合我国国情的房地产网络营销市场监管制度从上述目前我国房地产网络营销市场的现状可以看出，法律法规配套的跟不

7、上正是阻碍房地产网络营销在我国健康发展的根源。因此，为推动和加快网络房地产营销的发展，必须对相应的法律法规进行完善，构建符合我国国情的房地产网络营销市场监管制度。笔者认为，房地产网络营销市场监管制度至少应包含以下几个方面：房地产网络营销市场的监管机构及其职能、进入房地产网络市场的房地产开发商的资质条件、房地产开发商及消费者进入房地产网络市场的规则、监管机构与房地产企业及消费者的权利和义务、违反监管制度的法律责任等。我国传统的房地产管理部门是国土房管局，其职能主要是有关土地、房屋等不动产的登记和规划管理工作，但没有涉及到网络平台的房地产交易的管理。因此，建议在原

8、有的国土房管局职能的基础上，增设“网络