不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷

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1、不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷发表时间：2011-11-116:41:34　　发表人：　　浏览次数：3836 内容提要  根源于诚实信用原则的不可抗力制度和情势变更原则，其具体适用是重要的仲裁和审判实践问题。在房屋买卖合同纠纷的处理中，两者与商业风险的区分亦值得探讨。个案中应根据不可抗力对法律关系的实际影响而确定其效力，并需审慎适用情势变更原则。关键词 不可抗力 情势变更 诚实信用 房屋买卖 一、问题的提出我们先来看一个案例：2007年4月15日，甲(卖方)、乙以及乙妻（买方）及经纪方签订房屋买卖合同，约定由甲向乙夫妇出售某房屋，房屋价款为60万元。合同约定，在双方备

2、齐所需证件的情况下，本次交易从2007年4月25日起一个半月内完成全部交易，但不可抗力的因素除外。如因乙夫妇的原因，导致此次交易无法完成，甲所收的定金不予退回。付款方式为按揭付款，乙夫妇须在2008年4月15日支付给甲定金1万元；乙夫妇应于递件成功当天支付给甲首期楼款17万元；乙夫妇应于2007年4月25日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）应于办妥交易过户后，由贷款银行划入甲在该贷款银行指定开设的帐户内。2007年4月15日，经纪方代收乙夫妇定金2万元，并开具收款收据。2007年5月8日，某银行A支行向甲发出同

3、意购房抵押贷款通知书，表示批准乙夫妇购买涉案房屋的住房贷款42万元。其后由于银行贷款政策发生调整，致使银行批准的贷款额度降低至35万元。2007年5月15日，乙妻与其工作单位解除了劳动合同。2007年5月19日，乙与某银行A支行签订《个人住房公积金抵押借款合同》，约定该行向乙以及乙妻提供35万元的贷款，用于购买涉案房屋。由于乙妻失业，致使公积金贷款最终未获批准，合同至此未继续履行。2007年6月18日，甲方提起仲裁，要求解除合同，并要求乙夫妇承担违约责任。乙夫妇提出抗辩称在履行合同过程中，出现政府的贷款政策调整以及乙妻被单位解除劳动关系，致使不能申请到公积金贷款的不可抗力的事由

4、，才导致本案合同暂不能履行。乙夫妇不存在无故不履行合同的事实，不应承担违约责任。乙夫妇一直有履约意愿，现在甲是由于房价升高才提出解除合同。由于情势变更，乙夫妇需要多支付20万元的首期房款，因此按原约定的时间支付确有困难，要求仲裁庭裁定合理的宽限期，待乙夫妇重新申请到商业贷款后，继续履行合同。对于该案例的处理，目前存在两种观点。一种观点认为，当事人在订立房屋买卖合同时均未预见到国家贷款政策调整，因此造成当事人贷款不成，虽然不属于不可抗力事由，但属于情势变更，故当事人据此要求解除合同，可予支持，当事人均不承担违约责任。另一种观点认为，我国现行法律法规对情势变更并无相应规定。当事人不

5、得以情势变更为由要求解除合同。由于合同有约定不可抗力条款，则应审查是否构成不可抗力。国家政策调整不属于不可抗力。乙夫妇应当能够充分认识到申请贷款可能存在的风险，在此情况下其依然与甲方约定以部分贷款的形式付款，故贷款不成的风险在乙夫妇一方，其不能要求解除合同，若其实际不履约，应承担相应违约责任。上述案例是一个典型的房屋买卖合同纠纷。该类纠纷的产生具有特定的社会背景。近年来，为了解决住房价格上涨过快，房地产投机行为肆虐的形势，各地相继出台了一系列的行政、税收、金融政策来调节控制房地产市场。各大银行也纷纷提高购房人支付的首付款比例，加大对购房人的贷款审查力度，许多购房人因此无法按照原

6、先的付款方式履行合同，加之售房人由于房价上升的利益驱使，也常籍故提出解除合同或者“反价”，从而导致大量房地产纠纷的产生。对于这类因宏观调控政策的出台造成当事人履约困难的房地产纠纷，我们应以何标准来判断不可抗力的范围和构成，又能否适用情势变更制度来加以调整？在实践中又该如何在个案判断中把握商业风险、不可抗力和情势变更的区分？笔者拟通过对上述问题的分析，对不可抗力和情势变更在房屋买卖合同纠纷处理中的适用进行浅略阐述和探讨。二、不可抗力与情势变更原则的区别和联系（一）不可抗力的定义、构成要件与判断标准不可抗力一词起源于法国民法典，后被德国民法理论界所接受。随着国际贸易的发展，英美等普

7、通法系国家在贸易实务上也接受了这一概念和制度，但它却不是英美合同法上的固有概念，而各国立法对其构成要件的设置上却是非常相似的。[①]我国民事立法对不可抗力也有明确规定。如《中华人民共和国民法通则》第153条规定：“不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观现象。”第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任”；《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。在法律上，