土地资金调研报告

《土地资金调研报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、关于土地资金流转路径及争揽的调研报告机构业务部近年来，随着杭州城市化进程和旧城改造力度的不断加大，城市土地经营迅猛发展，土地出让金成倍增长，土地出让金的衍生资金，如土地整理资金、拆迁补偿资金以及征地补偿资金等也都水涨船高。今年以来，国家出台了针对土地、房地产市场前所未有的严厉调控政策，土地市场受到了较大影响，但因土地出让金分期交付去年出让今年收入的递延作用，今年前9个月，杭州土地出让金收入再创历史新高，共实现收入1245.77亿元，是去年全年收入的1.66倍（详见下表：杭州各区县土地出让金收入情况）。杭州各区县土地出让金收入情况（单位：亿元）项目杭州主城区萧山余杭桐庐富阳临安建德淳安合计2

2、009年土地出让金收入417.5134692061.5217.99.523752.422010年前9个月土地出让金收入797.41332102338.37169191245.77今年8月上旬，杭州市委、市政府制定了《关于以新型城市化为主导进一步加强城乡区域统筹发展的实施意见》，进一步明确了杭州的城市化建设规划和发展路径：对上城、下城、江干、拱墅、西湖和滨江区继续坚持“保老城、建新城”、“城市有机更新”等理念，加强历史文化名城保护，加快新城和城市综合体建设，加快“城中村”、“景中村”改造；对萧山、余杭加快推进新型城市化，进一步提高城市化水平；对富阳、临安、桐庐、建德和淳安等五县（市）的城区，

3、进一步做大做强、扩大规模，打造为人口规模超20万的25中等城市；对中心镇，按照小城市定位进一步加快发展。因此，可以预见今后相当长一段时间内，杭州土地经营仍将会快速发展，土地出让金及其衍生资金将保持高位较快增长。针对土地资金（土地出让金及其衍生资金的总称）这样体量大、成长性好的资金品种，我们认为，全面查找其流转路径，深入分析涉及主体的金融需求和当前竞争状况，进而采取个性化、综合化和全方位的金融服务措施，提高土地资金同业占比，对于我行各项存款的持续增长、确保市场领先优势具有极其重要的意义。鉴于此，我们组织专门力量，对土地资金流转路径及争揽进行调研和思考。一、杭州土地资金流转路径根据调查，杭州城

4、区和各县（市）的土地开发流程大致可分为为6个环节：政府规划→开发审批→土地整理→土储收储→挂牌出让→补偿返还其中，伴随较大资金流量的环节为土地整理、挂牌出让和补偿返还3个环节，这3个环节中，不同归属、不同性质的土地，涉及的资金主体和资金流转路径各不相同，是本文研究的重点。政府规划、开发审批和土地收储3个环节仅有一些行政性收费，资金量微小，本文不作研究。（一）市属土地涉及资金主体及资金流转路径市属土地基本上全是国有土地。1、土地整理环节。涉及资金主体：市级做地主体做地主体：是由政府指定，对拟储备土地进行前期开发整理，完成由生地变熟地的机构。、被拆迁人被拆迁人：在拟储备土地上居住、生产、办公，

5、并对土地具有使用权或所有权的个人、集体和单位。、施工项目公司施工项目公司，具体实施拟储备土地通水、通电、通路以及土地平整等工作的公司，主要为建安企业。。资金流转路径：25市级做地主体拆迁安置补助费项目工程费被拆迁人施工项目公司市级做地主体的资金来自市财政局核拨的政府储备土地出让金、市财政局和市土储中心支付或垫付的土地开发整理资金、银行贷款，其中银行贷款为最主要资金来源。2、挂牌出让环节。涉及资金主体：竞标人竞标人：希望给付一定代价，取得土地使用权的房产公司、工业企业等单位。、市国土局、市人行国库。资金流转路径：c竞标人市国土局市人行国库保证金保证金转出让金出让金竞标人将土地拍卖底价20%资

6、金作为竞标保证金汇入市国土局帐户，如果竞标成功，竞标人再将出让金差额支付到市人行国库2010年杭州土地新政规定，土地出让金必须在一年内至多分3次缴清，其中第一次必须在1个月内缴足不低于30%出让金（含拍卖保证金转出让金）；第二次上缴土地出让金不低于50%（含第一次），第三次全部缴清。，市国土资源局帐上竞标保证金转出让金上缴市人行国库；如果竞标失败，市国土资源局将竞标保证金退还竞标人。3、资金返还环节。涉及资金主体：市人行国库、市土储中心、市级做地主体。资金运动路径：25市人行国库市土储中心市级做地主体土地补偿做地补偿基础设施建设等进入市人行国库的出让金划分为55%和45%两部分，其中45%

7、作为土地补偿支付到市土储中心，市土储中心扣除2%左右费用后，支付给市级做地主体；对55%部分，市财政根据具体地块协议，以基础设施建设等名义支付一定比例资金拨给市级做地主体（不同地块支付资金比例不同）。（二）区属土地涉及资金主体及资金流转路径1、主城区（上城、下城、西湖、江干和拱墅）土地涉及资金主体及资金流转路径。主城区区属土地性质包括国有土地和农村集体所有土地，在土地整理环节，资金涉及主体和流转路径有所不同。（1）土地整