注会税法-第八章土地增值税法(2)

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1、【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金D.旧房及建筑物的评估价格【答案】AC【难点归纳2】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。归纳图表：企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金①营业税；②城建税和教育费附加5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发

2、的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%非房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加各类企业转让存量房1.取得土地使用权所支付的金额2.房屋及建筑物的评估价格①评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除（新增）3.转让环节缴纳的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加；④购房时缴纳的契

3、税（按发票每年加计5%的纳税人适用）各类企业单纯转让未经开发的土地1.取得土地使用权所支付的金额2.转让环节缴纳的税金第五节应纳税额的计算一、增值额的确定（一）通过收入减除扣除项目求得（二）关于评估价格的使用纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpubli

4、ctransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve【解释】1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税务机关进行评估。2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。3.税务机关可根据评估

5、价格确定扣除项目金额。【提示】评估价有评估找收入和评估成本之分。【例题·单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（）。（2001年）A.税务部门估定的价格扣除B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C.房地产评估价格扣除D.房地产原值减除30%后的余值扣除【答案】C二、应纳税额的计算方法（一）计算土地增值税的步骤和公式第一步，计算收入总额第二步，计算扣除项目金额第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第四步，计

6、算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数第五步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数（二）土地增值税计算的命题规律关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“关系加分摊型”的变化。【例题·计算题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰）。已知该

7、公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1997年）【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和各项目的基本扣除规定。（1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。（2）确定转让房地产的扣

8、除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为3000万元②房地产开发成本为4000万元③房地产开发费用为：（3000+4000）×10%=700（万元）④与转让房地产有关的税金为:5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanr