xxx苑管理处 物业服务思路

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1、xxx苑管理处物业服务思路服务目标：以五星级酒店服务标准体现物业管家式贴心服务；管理模式：全天候24小时全封闭式；结合xxx苑物业项目的实际情况，物业的档次及业主层次较高，势必要求提供高质量高标准的配套服务。在物业项目的容积率不到30%的情况下，管理成本上升导致物业管理费的增高，唯有在服务上寻求效益。具备一支优秀的物业队伍并能提供高质量的服务水平，除了让业主感受到物有所值外，更主要的，还可以提高公司的品牌、及在业界的影响力。一、管理架构及职能1、管理处人员编制清洁工5人园艺技工1人维修技工1人配电技工1人管理员9人管理领班3人物业助理1人客服助理1人会计（1人）环境主

2、任（1人）工程主任（1人）安管主任（1人）客服副经理（1人）开发公司监管、培训及支援（物业经理1人）管理处（物业经理1人）人事行政主任（1人）总计：29人要点：为了使业主入场就享受高品质的服务，物业队伍最少提前15天须组建完毕，并开始进行系统的培训。前期收交楼及装修管理专项培训不能少于3天。constructionqualityacceptanceandassessmentRegulation(ProfessionalEdition)(DL/T5210.2-2009~DL/T5210.8-2009);1.9thequalitycheckoutandevaluation

3、ofelectricequipmentinstallationengineeringcode(DL/T5161.1-2002~5161.17-2002);1.10thenormsofconstructionsupervision,theelectricpowerconstructionsupervisionregulations2、管理处运作方式及部门职能u管理处实行物业经理负责制的直线领导形式，下设客服组、安管组、工程组、环境组，实施管辖区域内全方位的物业管理。u物业经理全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处直接安排，各部门

4、主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向物业经理负责。u部门职责：A、客服组客服组负责物业内业主接待、投诉受理、维修单处理、信报杂志邮件派发、装修手续、车辆月保等日常事务。要点：星级服务不能流于口号。客服前台要追求卓越的素质与专业素养，还要承担起整个物业队伍在形象礼仪方面的培训与带动的工作。（可考虑送至大酒店前台实习一周）B、安管组安管组负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、治安管理服务。要点：为了合理调配资源，管理员必须承担物业巡查的角色，要将物业基础设施如楼宇外墙、各种管道、道路、楼道、车位、照明等日常检查视为本职工作，

5、每次巡逻完毕将检查结果转至客服前台处理。（如工作需要，保安员可称谓为“秩序维护员”或“管理员”）C、工程组u工程组负责整个项目的设备维修养护服务，包括设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。要点：工程组不能按工种配置人员，因而也需要该组人员一专多能并能持证上岗，并要求于物业内宿舍住宿，以满足应急工作的需要。D、环境组u环境组含保洁及绿化职能，负责环境管理及小区公共区域卫生和绿化服务。要点：绿化人员不求多但求精，须具备一定的绿化养护及园艺技能。为了配合开展对业主单元内的有偿服务（清洁/房间整理等），清洁员工除要经过专业培训外，

6、须有大酒店客房工作经验者1-2人。（如无，则可安排至酒店实习）constructionqualityacceptanceandassessmentRegulation(ProfessionalEdition)(DL/T5210.2-2009~DL/T5210.8-2009);1.9thequalitycheckoutandevaluationofelectricequipmentinstallationengineeringcode(DL/T5161.1-2002~5161.17-2002);1.10thenormsofconstructionsupervision,

7、theelectricpowerconstructionsupervisionregulations二、物业运作成本核算1、支出预算项目分类内容年支出月支出备注前期开办费物业办公装备电脑、办公桌、文件柜、员工制服600002500按两年为一个周期计算工程维修工具强弱电、泥水木工等专用工具及日常维修材料12000500治安消防对讲机、消防应急器材240001000保洁绿化器材割草机、洗地机等装备及其它用具、材料240001000人力资源成本物业办公室经理1人、人事行政1人、会计1人18000含保险杂项但不含食宿成本客服组客服经理1人，助理2人12000