实务指导工作手册

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1、实务指导工作手册-----实务指导进驻准备篇1了解和熟悉实务指导项目及地区的相关情况1.1了解项目基本情况1.1.1项目地理位置1.1.2项目的各项技术参数1.1.3项目工程进度情况及各时间节点1.2了解项目相关部门及人员情况1.3了解项目所在地相关物业服务的情况1.3.1收集当地的相关物业服务法规1.3.2了解当地物业服务收费标准和收费情况1.3.3熟悉并走访当地相关部门（房管物业处、物价局、派出所等）2编制实务指导计划书（包括交付前实务指导工作计划）2.1编制项目实务指导年度计划2.1.1根据项目实际编制年度实务指导计划（要求细化为

2、每月的工作重点）2.1.2将编制完成的计划报公司项目负责人评审2.1.3将评审通过后的实务指导年度计划提交对方单位领导并组织实施2.2根据项目的各时间节点编制详细的项目交付前工作计划内容包括组建物业公司（物业服务中心）、人员招聘、培训、接管验收等交付前各项工作的时间节点----物业服务公司（物业服务中心）组建篇1物业服务公司组建1.1物业服务企业的注册241.2物业服务企业资质审定1.3物业公司组织架构、人员编制方案的确定1.4物业公司人员招聘标准和要求的确定1.5公司管理层员工的招聘上岗1.6物业公司员工培训方案的编制1.7物业服务企

3、业管理规章制度的建立，如员工手册、人事制度等1.8物业服务企业长期发展规划、企业文化、服务宗旨等的拟定1.9确定物业公司各工种服装样式、工作标识2物业服务中心的组建2.1确定服务中心用房位置2.2根据服务中心用房编制装修布置及物品配置方案并跟踪实施2.3服务中心操作层员工的招聘上岗2.4员工的岗前培训方案的编制及实施，包括物业专业知识、项目情况、企业文化、服务意识、服务技巧等2.5制订物业服务方案、细化物业服务各项服务标准及收费标准2.6组织服务中心经理、保安队长参观类似管理楼盘，交流经验3制订各类规章制度3.1岗位职责3.2考核制度3

4、.3服务中心综合管理制度3.4工程设施设备管理制度3.5安保服务制度3.6清洁服务制度3.7绿化服务制度3.8客服制度-----接管验收篇241接管验收的准备1.1协助发展商组织接管验收小组1.2根据项目实际编制接管验收方案1.2.1对施工现场进行摸底，制定好接管验收计划1.2.2编制接管验收操作程序1.2.3编制接管验收操作流程1.2.4编制接管验收数据资料内容1.2.5编制接管验收的标准和方法及相关记录表格1.3与开发商联系好交接事项，交接日期、进度、验收标准等1.4提前参与开发商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作2组织进行

5、接管验收2.1资料的接管验收2.1.1物业产权资料2.1.2竣工验收资料2.1.3机电设备资料2.1.4其他资料（两书、维保合同等）2.2单体物业的接管验收2.2.1主体结构、土建的验收2.2.2门窗的验收2.2.3水电的验收2.2.4共用部位和共用设施的验收2.3公共配套设施的接管验收2.4机电设备的接管验收3接管验收遗留问题的处理4小区物业设施设备免费保养、维修三方协议书的签定524制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维修保养标准、程序和措施6制定相关操作指导书、安全规程、应急处理方案等文件7制订清洁标准和程序，编制清洁作

6、业指导书8制订绿化操作标准，拟订绿化养护规范9协助建立供应商档案及采购程序和工作制度10拟订对外分包的有关程序，评价和选择各专业分包方11协助建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案12根据物业实际情况，编制物业成品保护方案并指导实施成品保护工作13根据项目实际，编制拓荒工作方案并组织实施----业主入伙篇本期时间短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中入伙期工作的难点。因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交

7、道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展，主要工作包括如下：1协助成立入伙验收领导小组，明确各项责任分工2召开入伙专题会议，制定入伙计划3协助完善入伙必备条件，如小区通邮、报刊订阅等问题的落实4入伙资料的准备4.1制定入伙实施方案，如场地布置、人员安排、宣传、标识指引等4.2《用户手册》、《入伙指南》、《收楼须知》、各类入伙用表格等文件资料的准备4.3制订入伙紧急应变方案244.4制定入伙流程图4.5物业服务费收费清单4.6整理编制统一说辞5配合房产公司进行入伙预演6入伙验房工具的准备7

8、根据项目实际配合做好入伙现场的布置工作8配合入伙通知书的发放9配合发展商及政府相关部门，在入伙期间联合办公，提供一条龙服务10业主入伙办理10.1对入伙业主身份进行验证10.2陪同业主验房10.3收取相关费