物业服务法律关系的理性回归---读《北京市物业管理办法》有感

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1、物业服务法律关系的理性回归---读《北京市物业管理办法》有感2010年4月20日，北京市人民政府批准通过了《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》），笔者对该《办法》进行学习之后，欣喜发现该《办法》实现了对我国目前的物业服务法律关系的部分突破，基本上做到了地方立法与《物权法》建筑物区分所有权规定的立法衔接，为我国物业服务法律关系的正确建立又推进了一步。借此办法即将生效之机，笔者就我国当前物业服务法律关系存在的问题提出自己的看法，并结合《办法》就我国物业服务法律关系的构建提出自己的薄见，与各位同行交流

2、。本文重点解析《办法》一些条文在立法上的大胆突破，并就此提出自己的看法，最后就物业服务法律关系的最终理性回归提出自己的看法。一、目前我国物业服务法律关系在立法中存在的问题在阐述这部分内容前，需要对法律关系做一简单的解释：法律关系是指法律规范所调整的社会关系，即为法律所确认和保护的，符合法律规范的，以权利、义务为内容的社会关系，比如，父母子女间的抚养义务，就是法律上的抚养法律关系。又如，物业服务中，物业公司与业主之间的服务与被服务的法律关系。法律关系强调各法律关系主体间的权利与义务，比如说物业公司对业

3、主有提供服务的义务，业主有交纳物业费的义务，从另外一方面讲，物业公司有收费的权利，业主有要求物业公司提供服务的权利。我们讲物业服务法律关系中存在问题，实际上就是物业公司、业主、开发商等各物业服务法律关系主体之间权利义务的定位出现了问题，而导致整个物业服务法律关系的混乱。现阶段物业服务法律关系中各主体之间的权利、义务关系到底存在哪些问题？具体体现在哪里？在此，笔者根据执业实践，提出自己的粗浅认识，列举几点与各位交流：1.物业服务定位基本停留在物业公司提供物业服务的层面，对业主自治涉及较少国务院《物业管

4、理条例》第二条明确规定：“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生与秩序的活动。”这是《物业管理条例》对物业服务的定位――以物业公司为主导的物业服务法律关系。locatedintheTomb,DongShenJiabang,deferthenextdayfocusedontheassassination.Linping,Zhejiang,1ofwhichliquorwinemasters(Wuz

5、hensaidinformationisCarpenter),whogotAfewbayonets,duetomissedfatal,whennightcame该《条例》除了规定业主委员会和业主大会制度外，几乎所有的条文都是围绕物业服务公司展开的，对业主自治和专业公司管理只字未提，即使《物权法》生效后，《条例》的部分修改也只是轻描淡写的改掉了明显与《物权法》冲突的部分，基本框架毫无更改，这便导致《物权法》81条规定的业主自治模式和专业公司管理模式[1]除了《物权法》的原则规定外，基本无法可依，探索物

6、业服务公司之外的管理模式在没有具体法律、行政法规支持的情况下举步为艰。2.开发商与物业服务公司的前期交接存在极大的法律监管漏洞，根本无法维护业主的权利笔者最不能理解的是国务院《物业管理条例》规定的开发商与前期物业服务公司之间的前期物业交接制度，任何有思维的人都会理解，开发商与物业公司交接业主的物业基本上无法保护业主的利益，甚至会损害业主的利益，特别是在目前的法律制度下，根本无法对开发商与其聘请的物业公司之间的交接进行指导和监督。参考美国的做法，公寓在成立业主管理委员会后，才真正从开发商处接管小区，这

7、时业委会组织专业的人员、比如律师、会计师，对开发商或开发商聘请的物业服务公司的管理情况进行全面的验收、审计，如果开发商定的物业服务费用过高，对开发商的财务进行审计时就会出问题。3.政府职责不能有效发挥，业主在物业服务中的主导作用不能确立在物业服务法律关系中，往往会涉及到政府主管部门的权利义务，在行政法上，称之为职责。政府在物业服务中的职责包括违章搭建的处理、“群租”的制止、“居改非”的整改、对物业公司不规范行为责令改正等，但任何一个熟悉物业服务行业的人都知晓，政府主管部门在很多方面未真正履行职责，甚

8、至是完全不履行职责。而有些应当由业主作主的事情，政府却非管不可，以业委会成立为例，从划分物业区域、成立筹备组到正式选举，政府主管部门都一定要做主角，更有甚者，笔者居然看到了有关“居委会”代“业委会”行驶职责的响当当的匪夷所思的部门规定。这里笔者不得不说，居委会是以行政区划为基础的群众自治组织，无任何行政管理权；业委会是以产权为基础的业主自治代表机构，是产权人的代言人。“居委会”代行“业委会”职责于法理不符。政府该管的不能管好，属于业主自治的权利又不放，直接的法律后果就