名家pk：房产税是否对房价有影响

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房产税开征的传闻终于要成为现实，重庆“两会”传出财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案，重庆有望一季度出台文件。消息一出，争论再起，集中在“征税是否合法、是否与土地出让金重复、对房价是否有影响、是否伤及中产阶层、税率定多少合适”等方面。【贾康】正方(贾康：财政部财政科学研究所所长)房产税与土地出让金不冲突，房产税可以减少房市泡沫对于开征房产税的必要性，我认为，首先，在住房保有环节上征收房产税，是社会主义市场经济体制建设和通盘配套改革中，不可或缺的地方税体系的支柱之一。税制设计必须同时考虑房产的交易环节和保有环节，政府要在住房保障轨道上将托底事项(廉租房、公租房的建设与供给)做好做充分，在市场轨上，则应在管好规则的同时管好收税，特别是要填补保有环节上无税的制度空白，它的作用应该是发挥长期、综合性的正面效应。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve 其次，住房保有环节上征收房产税，其对于房地产业的作用有三：一是可以增加住房市场中小户型需求比重，消费者考虑到保有环节的房产税，会更多选择相对实惠的中小户型，改变市场上普遍的需求侧重，符合集约利用土地的导向，可以促进城市化健康发展和经济增长方式转变。第二，可以降低已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源的配置效率。大家知道，由于“囤房”无成本，中国大城市现在房屋的空置率相当高，有房产税以后，它会促使不少人把囤积的空置房租出去对冲税负压力。第三，房产税可使不动产领域的投机、投资(二者并无本质区别)行为有所收敛，有利于减少住房价格过快上涨及其导致的市场大起大落的可能性和负面效应，促进房地产业长期健康发展。我认为，作为一个税种，房产税虽然难以改变中国今后几十年间城市化的水平不断提升中的住房价格上扬趋势，但房产税一定有对冲房价上升、使过程较平稳、减少泡沫的效应。它与现行的调控政策等改革配套，能促进房地产业的发展在中长期进入相对平稳、合理的轨道，减少泡沫，而不是单纯以行政措施打压房价。房产税有利于廉租房建设5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve 再次，房产税也是在我国发挥财产税的再分配调节作用所不可忽缺的税种，其运作符合“抽肥补瘦”和“承受能力”原则，所增加的税收收入可优先用于住房保障体系，造福于民。从基本逻辑上讲，政府只要管好保障性住房，商品房的价格多高其实都没有关系，是由市场自身调节的问题，是高收入阶层在市场环境中自己解决怎么花钱的问题。在这个层面，政府要管的只是市场规则、公平竞争和税收。征收税金也在很大程度上是为了施加必要的再分配调节，实现良性循环：高收入者纳的税进了国库以后，财政做转移支付，更多地支持托底的廉租房和适租房建设，扶助低收入阶层，从这个角度讲，政府在托好低端保障、安居房的底的同时，本应该乐见高端交易者随行就市，房价越高，税越多，对整个社会再分配中筹得扶助低端的财力越有利。如果房产税不出台，正在进行的这一轮房地产调控与过去几年的调控，将不会有本质区别，也改变不了房地产调控中的保有环节税收的制度缺失问题，甚至很有可能重新陷入治乱循环的怪圈里去。房产税与土地出让金不冲突5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve 现在有人认为，购房者在买房时已经向政府一次性缴纳了70年的土地出让金，开征房产税是重复征收，存在法理障碍。我认为，这一认识是不成立的。我国在改革中已推出的“土地出让金”，其性质是土地使用权的价格，即凭借所有者的身份对使用权持有人收取的地租。而房产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”。“重复征收”问题在复合税制自身就必然存在，只是设计合理与否的问题，“租”与“税”的所谓“重复”更不应看作什么硬障碍。前几年，土地出让金的生成价位较高，而一旦推出房产税，其生成价位会因交易者预期的改变而相对较低，新老地产的这种差异也不是开征房产税的硬障碍。我们完全可以设计“老房地产”与“新房地产”有所不同的税务区别对待办法。房产税不会伤及中产阶层还有人担心房产税会伤害到中产阶层的利益，尽管最后方案尚未确定，但是根据研究分析，我作为研究者的建议是，房产税的开征不应涉及“第一套房”，试点启动时还可考虑遵循“5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve 存量不动，增量开始”的初始方案，因此税负肯定与社会中广大的中下阶层民众无关。投资房、高端豪宅才是房产税调控的主要目标。同时应特别关注实际上和产权房房价无关的保障房的供给，包括廉租房和公租房、长租房等。低收入阶层和“夹心层”的住房供给不能交给市场，客观上迫切需要政府从另外一条轨道上，即保障轨道上，解决其“住有所居”的问题。住房保有环节税收增加，还可以置换交易环节的部分税收，并强化税收再分配的调节功能。因为这是向有负担能力的富裕阶层增加税收，政府从而更有能力支持低收入阶层和弱势群体。这正是一种良性再分配，符合市场经济调节理念，也能够在一定程度上体现税收的公平正义性质。至于房产税的征收税率如何确定争议很大，房产税的试点启动后的征收将因地而异，税率可能不会整齐划一。此前市场上关于房产税率的不同数字，也可能反映了方案设计版本会有所不同。而脱离设计版本谈房产税税率高低没有意义。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve 目前，各方面对开征房产税的争议很大，决策层当然必须慎之又慎。我相信未来房产税的推出一定是渐进的，先从比较具备条件、容易操作的地方试行，同时从增量、从高端人群入手。当前需要给中低收入家庭，也包括中等收入阶层吃定心丸，这一点十分重要，毕竟未来房产税的改革不应覆盖低收入人群，也会给中等收入阶层留出至少“第一套房”不实征，主要是触及住房高端人群，他们客观上具有较强的承受能力。总之，必须谨慎、稳妥，在认清全体社会成员长远、根本利益所在而坚持制度创新的同时，又保持冷静和理性。【钟伟】反方（钟伟：北京师范大学经济与工商管理学院教授、金融研究中心主任）非我财，不纳税5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve 第一，政取民予，民更瘦。中国经济增长的蛋糕，无非是政府、企业和居民三者来瓜分，这是大格局；然后才是富人、中产阶级和穷人的分配，这是小格局。有数据证明，在过去10年，居民可支配收入对GDP的占比大约下降了10个百分点。以2009年为例，意味着差不多本可供居民分享的大约3.4万亿元，放入了政府或企业的腰包。而此次欲开征的房产税，则意味着政府又向民众多征敛了一块。第二，税乃国器，用之有据。地方政府的征税依据，是湮没在故纸堆里的1986年的一则文件———国务院授权了地方政府可以对“经营性房产”开征房产税。试想，在24年前，中国甚至还没有“商品房”这个概念，当初的文件似乎也仅仅是向有酒店商铺之类的企业征房产税，而到如今，它突然变成了地方政府向居民所拥有的各种房产征税的法理依据。第三，非我财，不纳税。就房产税而言，如果商品房统统盖在租用的土地上，那么若开征房产税就应扣除土地价值；如果对土地和房产合并征税，那么就应明确商品房土地永续民有。第四，不能以给予为名，行征取之实。房产税说到底是政府从民众手中取走财物的行为。在过去10年的房地产膨胀进程中，中央和地方财力强盛，但对保障性住房的投资和供应并无明显改善。如此可以得出结论：住宅供应结构的失衡根源不是政府无钱。第五，只看财富，不看负担5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve ，可能丧失了公平税负的起点。在财产的统计上，既要看到家庭在财富方面有什么，房产、储蓄和其他细软，也需要负债方面有什么，这不仅包括按揭和借贷，更有对老人、对子女的赡养培养负担。计算财产，起码应是财富扣除负债，再扣除赡养负担等可免税额，对余额部分再行纳税。现在房地产税只看到居民财富最大的一块，对负债和家庭负担等一概视而不见。第六，不问为何购房，只管借房生财，是治标不是治本。为什么中国居民如此热衷购房？如果人民币币值是稳定的，如果居民有丰富的投资渠道，如果居民对未来的养老、医疗、教育有足够的乐观信心，如果中国居民不被户籍分裂成城乡的深深鸿沟，如果城乡之间没有因收入严重失衡导致巨大的人口迁徙，那么中国人的购房热情是否仍如此高涨？不自问自省这些根本问题，只是通过土地出让敛财，通过房产税再敛财，会是解决问题的正常思路吗？第七，良好的动机不能为恶劣的后果做辩护。在中国住房自有率高达92%的背景下，为什么征收房产税会被认为符合民众利益？地方政府试图出台房产税之前，对可能的政策后果有无明确的预见性？5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve