如何抓住文化旅游地产转型新机遇

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1、如何抓住文化旅游地产转型新机遇刘锋：自2009年以来，发展旅游和文化产业日渐被提升到国民经济战略性支柱产业的高度，围绕旅游度假、生态养生、养老需求的旅游地产开发成为开发商争相追捧的投资热点，文化旅游地产开发也到了白热化阶段。据不完全统计，目前国内文化旅游地产项目超过3000个以上，而开发商投资动辄数十亿、过百亿元，占地也动辄数千亩，即便超过万亩也不鲜见。万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒大、龙湖、中坤、中弘地产、富力、世茂、雅居乐、佳兆业等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了文化旅游地产领域。　　结合时代需求，巅峰智业

2、也在文化旅游地产领域进行了探索和创新，在文旅产业探索方面有重点、观全局，以全产业链开发为手段，形成在该板块智力投入的核心竞争力。巅峰智业以文化旅游业务为核心、旅游地产等关联产业为辅助的产业链条（创新研发10大类的文化创意旅游综合体及热点的田园综合体），做好智慧服务的支撑（包括金融、购物、养老、养生、娱乐、安全等体系建设），完善机制与平台的推动（包括资金、人才、管理、运营等的理顺）。　　纵观当前的房企转型文旅地产的大潮，动因很简单：低地价与高优惠政策，低成本与高利润。其一，开发商可以以文化旅游地产名义拿地，且地块规模较大，而纯住宅市场在一二

3、线城市越来越难。其二，拿地成本低，短期内可以卖，尤其是可以像卖住宅产品一样卖房子，这对于操盘旅游地产项目的公司来讲，可以获得短期内的现金流。第三，经营的话，可以获得文化旅游地产的经营收益，可以考虑作为转型的方向之一，可以同时占有以后越来越稀缺的土地和旅游资源。　　转型升级，思路引领。在包括文旅地产的旅游地产开发模式中，旅游部分的投资收益属于典型的“慢进慢出”型，而地产开发部分则为“快进快出”型。出于商业利益的冲动，开发商会有意加大地产部分的投资面积，以实现收益回收期的最短化与收益量的最大化。需警惕的是，随着楼市政策与市场的变化，宏观经济形

4、势的发展，旅游地产企业将面临市场、法律、政策、调控、资金等多方面的风险。在政府的宏观调控和企业的不断变革后，房地产已经从政策主导和资源主导时代，快速进入模式主导和服务主导时代。过去，“假旅游、真地产”的旧模式难以为继，行业发展亟须突破，需要探索新模式，希望抢占未来旅游地产市场进化的先机。房地产应该转变思维从原来“卖房”走向“生活消费的综合服务商”，地产开发上关注消费者生活价值的综合实现。　　持续发展，注重长远。旅游地产的开发周期比较长，是需要持续经营、长远发展的项目，本身不适合高周转，也不是高利润的行业，需要潜心专研每一个不同项目特点，着

5、重项目的长远发展，并从中获取稳定的回报，房产与旅游项目捆绑在一起，实现产业协同发展。目前文旅地产还处在低水平、同质化的发展阶段，竞争力不强，要想获得可持续发展，必须要有自己的核心产品与产业链，尊重当地的文化与生态，政府部门要引导好行业发展的方向。　　全经联网：在文化旅游地产方面，您认为未来创新发展的趋势是什么？　　刘锋：文化旅游地产是通过文化的植入与融合，对一般性商业地产、产业地产、住宅市场的升级换代产品。过去该领域以“文化之名，圈地为实”的现象备受诟病，但作为时代需求，它的前行发展是必然趋势。未来需要在模式上不断探索创新，才能在未来旅游

6、地产市场进化中抢占先机。归纳起来，有以下三点趋势：maintenancemeasures,thereisabigsecurityrisk,managementhashadagreatimpacttothecity.3.1-8busterminalstationstatusinYibincitylayouts(4)hoursofoperationmostofYibincitybuslinesin5:30-6:20,andbasicallymeettheYibintravelneeds.Bus　　从个体化向区域化整合转变。文化旅游地产作为文旅

7、产业的重要组成，已经越来越成为区域发展的重要力量，未来其将会跟区域的发展定位、方向、产业等紧密结合，与区域的旅游、商业、文化、创意等产业融合互动，与区域的养生养老、社区建设、奥特莱斯等热点模式有效联动，区域化效应突出。　　从商品化向资本化运作转变。一直以来，文化旅游地产由于受到资金、土地、融资渠道、以及开发商的投机心理等方面的制约，短周期“商品化”开发长期成为主流，目标就是短期收益最大化。未来重服务运营的真旅游、真地产，长线投入、持续经营，实现资产的长期价值的资本化运营将成为主流，把项目作为“资产”，通过导入经营与管理资源，实现资产的持续

8、使用，并通过使用来衡量其在不断变化市场中的即时价值，从而使的再次交易成为可能。　　从地产化向品质化回归转变。当前消费群体的需求正在不断升级，对于生活导向行的消费产品，环境优美、配套全面的旅游居