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时间:2018-08-23
《2008《土地估价实务》考试模拟试题及答案》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、2008年土地估价师《土地估价实务》考试模拟试题及答案(一)第一部分计算题 共3题,各题分别为30、30、40分。要求列出算式、计算过程和计算结果,计算结果保留两位小数,地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。 一、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权,面积1000平米,同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺,建筑物耐用年限为50年,残值率为5%,目前重置价格为2500元/平米,该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工,每月租金30元/平米,同类商铺市场租金一般为每月50元/平米,土地还原率为4%,房屋还原率为5%
2、,每年需支付税金20元/平米,管理费为同类租金的5%,年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。请评估该宗地在2004年9月的价格。 二、某开发区土地总面积5000亩,已完成“七通一平”建设,公共设施和基础设施占地1000亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价,出让土地使用年限为50年。据测算,该开发区所在地征地费为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩,土地开发周期为2年,第一年投资额占40%,各年内均匀投入,贷款季利率为2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%,土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。 三、某公司于20
3、01年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权,出让年限为50年,该地块规划为综合,容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问可贷多少款? 项目其他资料如下: 1、该大楼1-3层为商铺,建筑面积为5000平方米,上面为写字楼。 2、大楼开发周期预期为3年,第一年投入30%,第二年投入50%,第三年投入20%。 3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼,另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工,月租金为150元/平方米。其余用于对外
4、出租,预计出租率为90%。locatedintheTomb,DongShenJiabang,deferthenextdayfocusedontheassassination.Linping,Zhejiang,1ofwhichliquorwinemasters(WuzhensaidinformationisCarpenter),whogotAfewbayonets,duetomissedfatal,whennightcame第17页共17页 4、据调查,目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米,写字楼租金每
5、月100元/平方米。房屋出租年经营费用中,管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,税金为租金的12%,保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年,残值率为3%。当地土地还原率为6%,综合还原率为8%,银行贷款利率为8%。 第二部分案例分析 共1题,60分。包括一个地价评估与土地资产管理的实例,根据条件综合分析回答有关问题。 四、某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及到A、B、C、D四宗地,土地总面积为20000平方米。其中,宗地A为一旧住宅,土地总面积8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地,土
6、地总面积7000平方米,土地现状用途为工业,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地总面积为1500平方米,除让用途为商业,出让年期为40年,已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地,土地面积为3000平方米,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏资金,该宗地已现值5年。 上述四宗地由当地市土地储备收购中心代表政府统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容积率为2.0-3.5。请根据以上情况,回答下列问题: 1、市土地储备收购中心在对宗地A进行收购补偿时时,有人认为只要对房屋进行补偿,
7、不包括土地补偿,请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确,并简述理由; 2、为保证企业甲的顺利搬迁,市土地储备收购中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿,试问:如以现状用途的评估价作为补偿依据,如何对该国有划拨土地进行评估,请简述评估思路; 3、根据国家有关规定,市土地储备收购中心在收购宗地C时,应对公司乙的土地使用权进行补偿,请问:如何确定补偿价格? 4、根据法律规定,对宗地D应如何处置,并说明法律依据;locatedintheTomb,DongShenJiabang,deferthenextdayfocusedontheassassination.L
8、inping,Zhejiang,1of
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