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1、运盛·美之国三阶段营销策划执行方案（2003年1月1日--6月30日）委托单位：运盛实业（南京）建设发展有限公司报告日期：二00二年十二月二十八日天启&开启总部：上海市凯旋路2200号凯旋大厦2楼邮编：200030电话：021-64478447传真：021-64482720南京：淮海路2号新澳大厦612室电话：025-4527090/6128传真：025-454818212第第12页共12页一、开盘时间的调整建议1.为了实现预期目标，开盘的四大必备条件(现场售楼处、6套样板房、景观道路、无纸化销售系统)必须充足,以现在的工程进
2、度实况来看，要达到开盘条件，原定开盘时间（2月28日）可能会很紧张；2.春节作为传统佳节，人们的习惯是元宵过后才渐渐回到正轨，而元宵节（2月15日）离原定的开盘时间只有十来天的间隔，能够通过各种推广手段集中影响消费者的时间实在太短，爆发前的蓄势难以施展。3.按照预定计划，在开盘前半个月将举行专门为开盘造势的研讨会，而现在的开盘时间安排，将使研讨会的时间卡在元宵节前，即使研讨会能够组织起来，造势效果也将大打折扣。4.考虑到与春季房地产旺季的的自然衔接，同时比较利于开盘户外活动的举行，建议将开盘时间调整至春暖花开的时节。12第第1
3、2页共12页二、三大营销阶段的重新排定阶段蓄水潜销期——概念攻击开盘热销期——示范攻击强销持续期——利益攻击蓄势期强势蓄水期时间2003.1.1--1.312003.2.1-3.142003.3.15--4.152003.4.16--6.30主题我从不等待,但也有例外领秀空间,时尚美墅惊艳空间,完美呈现美之品牌,美之生活媒体配合现场高炮、商场顶看板、引导旗报纸软文+硬广告、DS手册报纸硬广告、新闻报道、电视、楼书、杂志、网页现场围板、引导旗报纸软硬广告、杂志、电视、电子楼书、网页报纸、电视、杂志销售作业外展接待、现场带看拦截、
4、定点DS作业现场接待样板房参观VIP卡预定房源开盘活动、现场促销、集中大订和签约产品促销、细化卖点宣传、SP、情感促销甲方配合外展处、看房车现场售楼中心进驻2套样板房完成并拍照现场销售中心、样板段4-5套样板房完成样板环境、样板房、一期部分实景完成公关活动美之国卡登记,VIP卡增加优惠措施VIP卡重点限量推广“美墅新空间”研讨会开盘典礼、风栖梧桐雕塑揭幕、冷餐会、庭院生活情景展示系列促销、公关活动三、三大阶段的工作内容第一阶段：蓄水潜销期客户积累、新一轮概念攻击、潜销执行时间进程：2.5个月（2003.1.1—3.14）「蓄势
5、期（1/1-1/31）、强势蓄水期（2/1-3/14）」12第第12页共12页&蓄势期共4周（现场售楼处未进驻前）1/1-1/31：蓄水为主,销售为辅核心任务：在现场条件尚不具备的现实下,停止美之国的公开销售，停止一房一价报价(只报区间总价),让客户从购买转入等待购买，打破现有将军路别墅销售的现状,，让我们成为将军路别墅销售的破坏者，将客户拖延至现场样板段完工再作决策，以便为我们赢得主动.营销目标:1、有效增加来人量，通过广告、现场拦截、DS作业等推行，有效积累新一波客户；2、通过美之国卡的预约登记,有效筛选客户；3、变公开销
6、售为34套样板段的强势潜销,只在内部定向操作；4、积极准备开盘前的所有筹备工作。宣传主题：“我从不等待,但也有例外！”“只待破茧之日,乍现惊世之美”主要内容：1、1月15日前，现场高炮、会所顶看板、灯箱、户外引导旗、市区户外定点广告制作上架2、1月15日前，DM手册发包制作完成，1月31日前，楼书/电子楼书设计/无纸化销售体系建立12第第12页共12页1、1月28日现场售楼中心内外部装修装潢全部验收完毕，销售人员进驻2、系列软性广告大版面推出，从品牌/地段/规划/空间/物管/智能等多方面全面阐述产品的特色3、报纸硬广告(2篇)
7、悬念性推出,以”等待”为主题重新启动市场4、增加在外展处的美之国卡,VIP卡的说明表板.本阶段主要以户外拦截为主，宣传上以软性为主,保持相对的神秘感。销售配合：1、外展处来人接待,美之国卡推广蓄水2、样板段34套房源的内部潜销3、开放联排117套，独栋双拼6套房源，通过每个客人最多三个顺位的预约，确知现有客户选房意愿的排布4、单位渗透DS作业展开(衍生性客源开发)5、异业结盟单位联系和DS作业6、DM客户名单收集(合作银行:交行/工行;针对单位:苏友/老总网)销售目标：美之国卡发放100张现场配合：1、样板段的工程进度尽量加快
8、12第第12页共12页1、整理J型、G型、E型分别整理最少一套清水房，供客户参观2、清水房必经之地施工现场道路的清洁3、现场高炮、商业会所屋顶看板、共青团路引导旗全部制作完成&强势蓄水期共6周（2/1春节,2/28日2套样板房完成）2/1-3/14：现场进驻，暴力营销战略目标
