15年注会张志凤实务答疑解惑讲义6

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1、问题013　投资性房地产后续计量模式的变更一、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。二、计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。成本模式转为公允价值模式计量的，应当作为会计政策变更处理，计量模式变更时投资性房地产的公允价值与其账面价值的差额，调整期初留存收益。【提示】不考虑所得税因素。借：投资性房地产——成本（公允价值）　　投资性房地产累计折旧　　投资性房地产减值准备　贷：投资性房地产　　　盈余公积（10%）（或借方）　　

2、　利润分配——未分配利润（90%）（或借方）问题014　投资性房地产的转换（房地产用途的转换）一、房地产的转换形式及转换日1.自用房地产转为投资性房地产2.投资性房地产转为自用房地产3.作为存货的房地产转为投资性房地产4.投资性房地产转为存货二、房地产转换的会计处理1.自用房地产或存货改为出租，转换日为租赁期开始日2.自用土地使用权停止自用改为资本增值，转换日为确定用于资本增值之日转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益，公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益转换日无损益，账面价值对转自用固定资产、无形资

3、产或存货采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产转换日无损益，账面价值对转转换日公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益1.出租或资本增值改为自用，转换日为开始自用的日期2.投资性房地产转换为存货，租赁期满，董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。【例题·单选题】甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×4年6月

4、30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期为2年，年租金为l50万元，租金每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。不考虑其他因素，下列关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（　　）。A.出租办公楼应于20×4年计提折旧150万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益l75万元C.出租办公楼应于租赁期开始日按

5、其原价3000万元确认为投资性房地产D.上述交易或事项对甲公司20×4年度营业利润的影响金额是-675万元【答案】B【解析】20×4年应计提的折旧=3000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3000-3000/20×2.5=2625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，按租赁期开始日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的其他综合收益=2800-2625=175（万元），选项B正确；上述交易对20×4年度营业利润的影响=-75+150/2+（2200-2800

6、）=-600（万元），选项D错误。账务处理如下：20×4年计提折旧：借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　75（减少营业利润）　贷：累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　75转换日：借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　2800　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　375　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　3000　　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　175期末公允价值变动：借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　600（减少营业利润）　贷：投资性房地

7、产——公允价值变动　　　　　　　　600收取租金：借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　75　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　75（增加营业利润）问题015　与投资性房地产有关的后续支出一、资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本，如何处理不必掌握。二、费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益（其他业务成本/主营业务成本）借：其他业务成本/主营业务成本　贷：银行存款等问题016　

8、投资性房地产的处置（日常活动）当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。一、采用成本模式计量的投资性房地产的处置处置投资性房地产时，应按实际收到的金额：借：银行存款　贷：其他业务收入结转投资性房地产的账面价值：借：其他业务成本（账面价值）　　投资性房地产累