房地产策划师三级模拟试题a(理论技能)

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1、房地产策划师三级模拟试题A(理论技能)　　一、简答题　　1、投资决策程序主要包括几个方面？　　答：（1）立题、界定和筹划　　（2）调查研究　　（3）投资方案的分析与比较　　（4）预测方案的预期收益及其把握程度　　（5）编制可行性研究报告书　　（6）实施房地产投资决策方案 　　2、房地产业周期性发展萧条阶段的主要特征是？　　答：这一阶段的时间较长，其主要特征有：　　1）房地产价格继续自衰退期以来的跌势，楼花加速下降而大大低于现楼价格。　　2）随着房地产价格大幅下跌，房地产交易锐减，其中楼花交易量降幅更大。　　3）房地产企业破产现象更为普遍，甚至涉

2、及一些有实力的大型企业。　　4）顾客异议意见的类型是什么？(P325)　　5）顾客异议意见的处理方法和技巧？（P332）　　6）物业管理的特性和内容有哪些？(P343、345)　　7）物业管理前期介入的方式和作用？（P384、389）　　8）物业管理服务合同的特征有哪些？（P395）　　9）房地产市场细分参数选择应注意的问题有哪些，请阐述！　　答：区分住宅市场和生产经营用房地产市场细分参数；房地产市场细分应充分先是顾客对房地产周围环境的评价和偏好；注重顾客对房地产管理和服务的需求；市场细分参数是动态变化的；房地产细分应把多种细分参数结合起来。 

3、　　3、城市规划的任务主要体现在那些方面？　　答：（1）从城市的整体和长远利益出发，合理有序的配置成是空间资源；（2）通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展；（3）确保城市发展和生态环境和这社会经济相协调，增强城市发展的可持续性；（4）建立个中吟道机制和控制规则，确保各项见者活动与城市发展目标相一致；（5）通过信息提供和控制规则，促进城市房地产市场有序和健康运作。 　　4、简要说明房地产市场调查原则，并举例说明其中一个的应用。　　答：市场调查是一项复杂而细致的工作过程，对于房地产项目定位、投资策划和营销策划等具有重要的基础性作

4、用。应遵循以下基本原则：　　1.准确性原则　　房地产市场调查的准确性取决于3个方面：　　（1）市场调查人员的技术水平　　（2）市场调查人员的敬业精神　　（3）被调查对象的态度　　2.时效性原则　　3.全面性原则　　4.针对性原则　　5.创造性原则　　创造性原则是根据调查中发现的有价值的信息，提出一个很有创意的假设，然后采用准确、直接的调查新手段、新方法进一步去证明这种假设是否确实可行。创造性原则实际上是市场调查的诸多性质中最有价值的特性，是调查人员营销知识、调查技术、思维能力的综合体现，当然也是有效市场调查最有力的保障。有创意的调查总是来自于调

5、查人员对市场的把握，对营销的理解，以及对调查技法的精通。 　　5、简要分析房地产项目与竞争对手的特征。　　答：评价竞争对手是市场调查分析的重要内容，只有知己知彼才能在有限的市场容量空间中占有一席之地。　　1.法律特征点分析　　通过分析房地产项目与竞争对手的法律特征，可以知道对手拥有的物业产权情况。例如：获得土地的渠道、项目的规划条件等。只有弄清法律特征后。才能准确评价房地产项目的价值。　　2.经济特征的分析　　3.自然条件分析　　（1）地点物理条件　　（2）地表自然状况　　（3）配套设施的物理特征　　（4）便利配套 　　6、简要说明房地产市场的

6、需求种类和特点　　（一）房地产需求的种类　　1.有效需求　　2.潜在需求　　3.名义需求　　（二）房地产需求的特点　　1.需求的多样性　　2.需求的层次性和发展性　　3.需求的双重性　　4.需求的综合性　　5.需求的可替代性和联系性 　　二、计算题　　1、某工程项目的静态投资为35000万元。按本项目实旗进度计划，项目建设期为三年，三的投资分年使用比例为第一年28%，第二年，50%，第三年22%。建设期内年平均价格变动率预测为6%，求该项目建筑期的价差预备费。　　答案：P技能三级222页。 　　2、河南某地拟建一座2000套客房的豪华旅馆，另有

7、一座豪华旅馆最近在该地竣工，且掌握了以下资料，它有2600套客房，有餐厅、会议室、游泳池、夜总会、网球场等设施。总造价为11000万美元。估算新建项目的总投资。　　答案：技能三级220页