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1、不动产登记审查方式探析摘要:不动产登记审查是不动产登记中的核心环节,但我国的登记审查方式并不明确。所以说佗如何有效防范交易风险,采滑取一个合理的审查方式,是睹立法、司法以及理论界的重苈大课题。关键词:不动瞳产登记;审查方式有不动产物权登记是指经权利琐人申请,国家登记部门将申怔请人的不动产物权的相关事╄项记载于不动产登记簿的事咤实。其登记程序包括受理申评请、审查、公告、核准登记等,其中登记审查是不动产蕤登记制度中的核心环节。采々用不同的登记审查标准对登槽记责任承担的有重要的影响≡。如果采取实质审查方式,钔则不动产登记机关由于过错造成
2、错误登记就要承担较重虐的审查责任;而如果采取形淘式审查方式,则不动产登记螗机关的审查责任较轻。基于此,作者将不动产登记审查镳方式作为本问的研究对象。怜9/91我国目前不动产疖登记审查方式的现状及弊端从《物权法》第十二黟条规定来看,不动产登记机构的审查事项主要有:一是查验当事人提供的证明文件讽和必要材料;二是必要时可々以就登记事项询问申请人;负三是在认为申请登记的不动助产有关情况需要进一步证明戕的,可以要求申请人补充材料,必要时还可以实地查看宋不动产的情况。对该条规定辋的不动产登记审查模式是采轸实质审查还是形式审查学者茼在理解上
3、有不同的认识,在崦全国人大法工委民法室编写狲的《物权法释义》一书中,英其作者认为《物权法》并未枘对此作出明确的规定。“既没有试图界定什么是实质审镛查,什么是形式审查,更不碾去回答《物权法》要求不动即产登记机构进行实质审查还母是形式审查”。由于法律上没有明确规定,所以实践中登记审查方式多样。LOC唪aLHOsT如深圳采取“侪窗口处理加形式审查”;湖扰北省采取实质审查方式;广然西省则是处于实质审查与形冽式审查的中间状态。那么,像我国这种不确定的审查方瓜式产生的不利后果就是:在饩诉讼阶段,由于缺乏统一的栌审查标准,各地法院在认定銮登
4、记机关的审查过程是否存窑在过错时将得出不同的结论隘,这样既破坏了我国法制的缺9/9统一,也不利于当事人的权卸利救济。2对当前擒观点的评析不动产樟登记审查制度将何去何从?膘目前学术界形成两大阵营:蝼一种主张采取形式审查主义戬,即登记官吏就登记申请,仅审查登记申请在登记手续躲法上是否适法,而不审查其是否与实体法上的权利关系も一致,如①登记机关有无管遢辖权,②登记申请书及文件祢是否齐全并符合规定格式,蟥③应提出的权利证书是否齐备等事项;另一种主张采取营实质审查主义,即登记官吏济不仅要审查登记申请在登记手续上的适法性,还要审查粽其是否
5、与实体法上的权利义戤务相一致,实体法上的权利拽义务是否有效以及每一证件蝼资料的真实性,如①申请人启有无权利能力和行为能力,垃②有代理人的,代理人的权蹊限与资格是否完备,③申请筠表所填写事项是否与实际情晰况相符,④申请人有无权利处分该不动产,该登记申请之事项与有关权利人之间是迎否存在争执等等。9/9形式缦审查说很多学者主张登予记采取形式审查的方式,其慵理由有以下几点:第一,实懵质审查会增加成本,降低效函率。我国人口众多,如果进行实质审查,需要耗费登记槌机关大量的精力和财力、物力,而登记机关必然将这些成本加在登记申请人身上,脐使
6、得登记申请人的交易费用贪猛升,另外登记机关的审查过程也耗时较多,不符合效ヂ率原则。因而,从经济效益赔和效率角度将,实质审查不云足取。第二,根据契约自由原则,当事人进行不动产交俾易应该遵循意思自治的原则,不应该受到登记机关的干蹊预,如果登记机关对合同条躅款进行实质审查,再加上登劳记机关属于行政机关的性质鼎,非常容易导致公法对私法筛的过多干预,即实质审查将撅以牺牲私的自治为代价。第诺三,从目前我国不动产登记磴官吏的素质来看,虽然从1螬999年开始根据《关于实伴施土地登记持证上岗的通知喋》对他们进行了培训,但其郫总体业务水平与一些登记
7、制犟度完善的国家(如:日本、每德国)比还欠缺很多,所以轴,我国登记官根本无法做到错实质审查,我国采取实质审φ查缺乏现实可操作性。跷实质审查说9/9我国还有很多学者主张采取实质审查的买方式,其理由有以下几点:犟第一,对不动产登记进行实蛀质审查确实会耗费登记机关诺大量的精力和财力、物力,迭也会导致申请人交易费用的好增加和登记效率的下降,但亏是,行为的经济效率应当综劳合考虑,如果进行形式审查杲则容易导致权利登记不实,鹧助长交易欺诈,引发系列纠讷纷,这样更不经济。第二,舵不动产登记作为不动产物权涵公示手段,就应发生完整的灿公示效果,实质审查
8、主义其昀优点是最大限度地防止登记请权利与真实权利的不一致,臬从而使公信力确立,并最大限度的防止公信力带来的对礴出卖人不利的可能性。第三,由于登记的审查方式与登记机关的责任是联系在一起¨的,实行实质审查,登记机唆关由
