房地产基本制度与政策课件

《房地产基本制度与政策课件》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产基本制度与政策吴翔华南京工业大学天诚不动产研究所总体思路：房地产开发的基本流程(重点)土地基本制度与政策(重点)房地产开发经营管理制度与政策(重点)规划设计与工程建设管理制度与政策房地产交易管理制度与政策(重点)房地产权属登记制度与政策房地产中介服务管理制度与政策物业管理制度与政策第1章房地产开发的基本流程房地产开发的涵义房地产开发的模式房地产开发的阶段划分及各阶段的主要工作房地产业房地产服务业房地产投资开发业房地产中介服务业物业管理业房地产咨询房地产价格评估房地产经纪房地产业构成房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为

2、房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等）和物业管理业。房地产开发的涵义：资金城市公用配套设施房地产开发劳动力土地专业人员经验城市基础设施建筑材料资源整合提供空间广义：国土开发、区域开发、城市开发等狭义：指依据国家的法律在取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。房地产开发模式:香港模式：以开发商为中心客户预售融资、银行按揭融资由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理”——纵向价值链开发商不持有物业美国模式：市场化资本运作聘请专业公司完成房地产开发的各个

3、环节——横向价值链开发商持有并经营物业我国的房地产开发模式物业管理销售盖房子取得土地主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利模式房地产开发程序:Step1.投资机会选择与决策分析Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段Step1.投资机会选择与决策分析机会寻找机会筛选财务分析市场分析投资机会选择投资决策分析Step2.前期工作选址、定点土地二级开发土地一级开发可行性研究报告项目立项取得土地使用权项目立项及可行性研究确定规划设计方案并获得许可申请两证开发项目的立项和可行性研究签订合作意向书确定

4、初步开发方案编制、申报、审批项目建议书、可行性研究报告Step3.建设阶段开工前期准备工作工程建设招投标开工手续的办理工程施工及竣工验收Step4.租售阶段提交完成建设项目投资证明签署预售商品房预售款监管协议办理《商品房预（销）售许可证》及销售项目备案自行销售或委托代理机构进行销售与购房者签订买卖契约楼宇交付入住手续制定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》办理产权初始登记手续前期物业管理单位招投标及经营资质审批签署物业管理委托合同居住小区的物业接管综合验收第2章土地基本制度与政策土地所有制土地使用权征收土地使用权划拨土地使用权出让闲置土地城市房屋拆迁一、土地

5、所有制全部土地都为社会主义公有制。《土地管理法》规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。2．全民所有制与集体所有制全民所有制：用地单位、个人只有使用权，国务院代表国家行使所有制；劳动群众集体所有制：具体采取的是农民集体所有制（集体土地）。土地的社会主义公有制，如图所示。土地的社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国家所有制）劳动群众集体所有制所有制（农民集体所有制）集体土地所有权证、集体土地使用权证国有土地使用证3．农民集体的范围：（1）村农民集体；（2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；（3）乡（镇）农民集体。4．国有土地的范围（1）城市市区的土

6、地全部属于国家所有；（2）农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于集体所有。属于国家所有的是指已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。二、土地使用权取得方式1、通过行政划拔方式（含征收集体土地）；2、通过国家出让方式（又称土地一级市场）；3、通过房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式，又称土地或房

7、地产二级市场）4、通过土地或房地产租赁方式取得。征收土地所有权集体土地所有者政府建设单位补偿转移土地使用权支付补偿四、征收集体土地的政策规定1、征收土地批准权限的规定（1）征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府有审批权；（2）征收农地的，应先办理农用地专用手续，同时办理征地手续；（3）基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷，其它土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）耕地不超过35公顷，其它土地不超过70公顷的，由省级人民政府审批。注意：1公顷=15亩=10000平方米2、建设单位申请征地不得化整为零3、对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助临时用

8、地的报批手续（1）由建设单位向批准工程