风山房地产项目概念提案

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1、a5a8c0751d8a6761d147045957681709.doc一、我们对当前地产市场的判断普通住宅市场市场供应继续增加，2006年下半年供应集中放量，比2005年同期有较大幅度增加。从2004、2005年的土地交易状况来看，大量成交土地正在逐渐转化成市场供应，如老城厢、海河六大节点工程等城市中心区项目，以及南部的梅江地区、西部的西部新城、西北部的瑞景居住区、西南部的外环线周边等，上市规模较2005年将有一定幅度上升。去年年初进入天津，已经取得土地的外地开发商，如首创、金融街、上投、金地的开发项目经过一年的运作，产品已陆续上市

2、。热点区域更加分散，板块效应明显，城市边缘组团兴起。大梅江板块项目密集，供应巨大将成为竞争最激烈的地区；老城厢地区的产品将更趋于多元化，上至低密度市中心豪宅、下到小户型公寓都将出现，产品差异化明显；而以海河水上运动世界、泰达城为代表的海河板块将锋芒初现，开始跻身高端项目中，成为不可忽视的新兴区域；主打低迷度的西部新城板块成为今年一个耀人的亮点。随着城市快速扩张，目前外环附近的城市边缘地区如西青中北镇、西南津涞公路沿线也有相当供应推出。外环周边地区已得到开发商的重视，特别在几条进入城区的放射性干线沿线，将逐渐成为中等收入客群置业的主要选

3、择。市场整体成交价格继续上升，但幅度趋缓。由于市场供应出现结构性变化，中低价位住宅成交总量与比例都将有显著增长，对整体房价涨幅有一定抑制，价格平稳略有涨升。在大梅江等高档项目聚集区域，由于2006年市场供应密集，且大都定位于高端市场，成交客户分流，市场整体价格基本保持稳定，难有太大上涨。而在老城厢等市中心区域，随着区域市政环境的进一步完善，价格仍有一定上涨空间。而在部分城市新兴居住区，如河东卫国道、张贵庄路沿线、西青西部新城等区域，由于区域市政、交通、配套等因素得到政府支持在迅速完善中，新开盘项目价格也有一定提升空间，区域房价上涨幅度

4、在10%-15%较为正常。第26页共26页a5a8c0751d8a6761d147045957681709.doc2006年市场成交稳定上升，交易量预计提高20%。受到国家政策调控的影响，2005年市场整体成交比较去年有所回落，但天津市场基础稳固，发展良好，需求旺盛，在未来地产市场长期发展看好，产品品质不断提高，市场新增大量供应的刺激下，明年成交量将有一定程度上升。特别2006年城市周边区域中档商品房上市量放大，也将促进市场主流阶层的成交量，预计在宏观经济良好运行，政策稳定条件下，今年整体市场交易量将有升幅。别墅市场天津别墅市场处于快

5、速发展中，项目主要分布在城市南部的大梅江板块及东丽、西青的局部地区。随着梅江区域的发展和成熟，大梅江由于自然环境较好、整个区域形成富人居住区大环境，已经为别墅项目聚集区，同时东丽湖近两年也依托良好自然环境与万科大规模开发的带动，成为别墅开发热点。从项目产品特点上，纯别墅项目较少、大多为复合型社区，在售项目中联排产品占据市场主流。目前，仁爱集团的团泊湖别墅项目已经开始进行了推广，一个新的别墅区即将在天津占有局部市场。2006年经济型别墅成为市场热点。有效需求开始出现分化，2006年除少量高总价项目满足有限的市场需求外，低总价、中小面积创

6、新产品将成为市场热点。别墅市场进入产品时代，卖点特色更为鲜明。随着市场竞争加剧，2006年新推出的别墅将越来越注重产品品质、风格、社区形象，开始进入产品时代。卖点将逐渐转到私家庭院、建筑立面、园林特色、景观风格、项目配套等，作为项目主要卖点推出。商业市场2005年天津商业市场进入整体供应旺盛阶段。综合业态商业主要分布在城市中心区域人口密度大和平、南开等区域；新兴区域商业中心主要集中在南开、河西区，区域商业档次与品质提高，专业业态(轻工商贸城、汽配城等)主要分布在交通便利的城市边缘城区如东丽等区域。2006年中心区商业核心地位不变，区域

7、内商业中心逐渐发展，其中如老城厢将成为新热点，开始向高端、精品商业发展。目前天津只有市中心单核心的商业中心，未来区域将逐步开始新一轮的建设，在绝对地位上仍为天津市商业中心，但相对地位降低成为必然。市中心区域商业出现一定分化，如老城厢区域也有包括餐饮、娱乐项目的高档商业广场出现，完善与弥补市中心区商业形态的不足。未来市中心商业产品业态将进一步丰富，既有高档百货，也有专卖店、专营店，其中精品店和中高档餐饮占很大的比例，产品深度较大，整体档次偏高。天津RBD雏形出现，主要在海河沿线开始形成。随着天津市城市改造步伐的加快，城市功能区将进一步细

8、化与发展。将在CBD的基础上，城市RBD(城市休闲商务区，英文RecreationalBusinessDistrict的缩写)雏形开始出现。第26页共26页a5a8c0751d8a6761d147045957681709