房地产开发检查计税成本重点梳理ppt课件

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1、08.03.26Page1房地产开发检查之计税成本合正地产财务核算中心谭建2010-7-12计税成本计税成本的概念实际发生的与收入相关的成本支出合法有效票据的要求计税成本的审核重点计税成本对象成本分摊原则各计税成本项的审核重点自我检查与税务检查目录计税成本的概念31号文，第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项费用。计税成本计税成本≠会计成本实际发生与取得收入相关的在开发、建造开发产品过程中所发生的按照特定的成本对象归集的与收入相配比的合理性是否有合法的有效凭证是否存在重复列支与虚开发票

2、的行为目标成本、动态成本、开发票金额、结转成本的相互关系与对比计税成本合法的有效凭证对实际发生的支出是否取得合法有效凭据是税务检查的重中之重。相关政策：关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知（稽便函[2008]42号）规定，要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在10万元以上的票据必须全部进行核查。《关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知》（国税发[2009]114号）规定，未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。国税发[2009]31第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税

3、成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。国税发[2008]40号文规定：对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。计税成本计税成本对象国税发[2009]31第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。1、计税成本对象的确定原则：（1）可否销售原则。（2）分类归集原则。（3）功能区分原则。（4）定价差异原则。（5）成本差异原则。（6）权益区分原则。计税成本的审核重点成本对象应合理确定，不能随意更改或相互混淆计税成本对象在检查过程中税务机关也会结合开发工

4、程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，对开发项目作如下处理：①一般开发项目，以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算审核对象。②同一开发地点，结构类型相同的群开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算审核对象。③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算审核对象。计税成本的审核重点成本分摊的原则及方法按受益的原则和配比原则分配至各成本对象（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连接

5、房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直线成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他项目的分配法由企业自行确定。计税成本的审核重点地价的检查地价指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出

6、、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。土地增值税清算的土地成本计税依据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：扣除项目，具体为：（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（2）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。计税成本的审核重点地价的检查拆迁补偿费要注意以下几点：房地产企业场支付给被拆迁人的拆迁补偿费一般不需要取得发票。但出具下列凭证方可以税前扣除：（1）政府规定的拆迁补偿费标准的文件；（2）被拆

7、迁人签字的收款收据或收条；（3）被拆迁户的门牌号码；（4）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议；计税成本的审核重点委托拆迁的处理如何合理规划、规避风险？开发前期准备费的检查三通一平费用的处理合理的成本计价以及相关的成本列支凭证准备境外的设计费要代扣代缴营业税《营业税实施细则》第四条第（一）项规定：条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；计税成本的审核重点主体建安工程费的检查①发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

8、②房地产开