不动产类押品压力测试工作(总行课件)

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1、不动产押品压力测试工作通报及下一步工作要求总行授信执行部2010年9月目录压力测试工作进程及结果通报2进一步工作要求与压力测试展望3不动产押品压力测试背景12一、不动产押品压力测试的背景不动产市场大幅波动为压力测试提出了要求受益于金融危机后经济刺激政策，2009年房地产市场迅速回暖，部分地区已表现出过热现象2010年1-4月，房地产开发投资累计完成9932亿元，同比增长36.2%；商品房销售面积和销售额分别同比上涨32.8%和55.4%。销售额增速高于销售面积增速20多个百分点。开发与销售4月全国新建住宅价格同比上涨13.5%，5同比上涨12.4%；前四个月中三个月环比涨

2、幅超过1%价格涨幅4月以前各地地王频出，全国土地出让金的收入占地方财政的20%以上；部分地方政府70%左右的财政来源是依靠土地财政。土地财政房价收入比：10-20房价租金比：一线城市超过50房地产与CPI同步率信贷资金流向泡沫？3针对房地产市场的过快增长，2009年底以来，中央政府连续公布相关政策，抑制房地产市场的过热，避免市场剧烈波动。一、不动产押品压力测试的背景2009年12月“国四条”以“国四条”为标志，房地产政策由“鼓励”转为“趋紧”2010年1月《关于促进房地产市场平衡健康发展的通知》简称“国十一条”在国四条的基础上，提出增加供给、引导需求、加强监管、加快保障住房

3、建设、落实政府责任等五个方面十一条政策，进一步加大政策调控力度2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”抑制不合理需求加大供给完善土地出让加强市场监督地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内，限定购房套数。4一、不动产押品压力测试的背景根据中央政府通知精神，各地方政府、银监会迅速出台配套细化政策跟进，对房价的形成有力的调控之势。政策颁布后，截至2010年四月份，东部和西部地区销售面积环比下降，其中一线城市环比下降最为显著，中部环比有所增长；全国新开工面积增幅继续扩大；继国务院“新国十条”后，北京、青岛、深圳等城市先后

4、出台多项地方新政；5一、不动产押品压力测试的背景新政后房地产市场有了较为明显的变化需求：商品房累计销售面积增速持续回落，7月单月销售面积同环比下降显著1-7月全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅较1-6月回落5.7个百分点。而7月单月全国商品房销售面积仅为6466万平方米，环比下降29.8%，同比下降15.4%，明显高于5-6月2-3%的同比降幅。分区域来看，中部地区销售面积增速最高，西部地区和东部地区次之。价格：商品房销售均价持续回落，百城住宅价格指数环比下跌全国商品房销售均价在今年1-4月达到顶峰后持续回落，1-7月全国商品房销售均价为499

5、5元/平方米，虽然较2009年全年上涨6.4%，但较1-6月均价（5025元/平方米）下降了0.6%。虽然4月以来累计成交均价持续回落，但成交量仍较为低迷，预计未来累计成交均价将进一步回落。据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年7月，全国100个城市住宅平均价格为8308元/平方米，环比下跌1.32%，其中26个城市价格环比上涨，74个城市价格环比下跌。价格上涨的城市中，哈尔滨上涨幅度最大，为2.95%；价格下跌城市中，下跌幅度最大的汕头跌幅为4.32%。涨跌幅在1%以内的城市数量共有52个。6一、不动产押品压力测试的背景供应：投资、新开

6、工等指标增速略有回落，但与历史同期相比仍处于高位2010年1-7月，全国完成房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，增速较1-6月回落0.9个百分点；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%，较上半年回落0.2个百分点。资金来源：开发企业资金来源增速持续放缓，银行对开发企业的支持力度减弱，自筹资金占比稳步上升房地产开发企业年内资金来源3.89万亿元，同比增长39.4%，增速较1-6月回落6.2个百分点。从各资金来源占比重来看，银行贷款和个人按揭贷款占比较年初有所下降，而自筹资金占比稳步上升。7一、不动产押品压力测试的背景未来房地产市场依然充满不确定性。中

7、央决心——房价不降，调控不止国务院26日向全国人大常委会提交审议的报告显示，中国将坚决抑制投机性购房需求。报告认为，住房价格过快上涨势头得到初步遏制，但部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。报告同时指出，今年下半年，政府将重点稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求；同时进一步完善基本住房保障制度，加大保障性安居工程建设的资金投入和土地供应，加快保障性住房建设进度，尽快增加有效供给。这一最新表态显示，中央对房地产调控的策略和决心都已十分清楚：