土地估价师考试复习

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1、一、考试目的测试应考人员对建设用地供应管理知识的理解与掌握程度。《建设用地供应管理》考试大纲无变化。二、考试基本要求掌握：建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方式、程序、基本条件、报批管理和法律文书；熟悉：国有建设用地供应的标准，农村集体建设用地供应范围；了解：开发区用地评价的内容和程序，乡(镇)建设用地仅应审批内容及基本程序。三、章节框架1．建设用地供应概念2．国有建设用地划拨供应3．国有建设用地出让供应4．国有建设用地供应的基本条件5．国有建设用地供地标准6．国有建设用地审查报批管理7．国有建设用地供地程序8．国有建

2、设用地供应法律文书的主要内容9．农村集体建设用地供应范围10．乡(镇)建设用地供应审批内容及基本程序11．建设用地节约集约利用评价12．开发区土地集约利用评价内容辅导一、建设用地供应概念（掌握）（一）建设用地概念《土地管理法》定义：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。1．建设用地和农用地的区别建设用地利用基本上是以非生态附着物的形式，如建筑物、路、桥等存在于土地上；而农用地主要依赖于土地的肥力直接从耕作层中生产农作物，具有生态利用性。2．建设用地

3、的主要类别根据不同的分类方法，建设用地有不同的分类。按照利用方式的不同，可将建设用地分为城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地、其他建设用地。按照用途不同，可将建设用地分为非农业建设用地和农业建设用地。按照土地所有权的不同，可将建设用地分为国有建设用地和集体所有建设用地。按照附着物的性质，可将建设用地分为建筑物用地和构筑物用地。按照建设用地规模大小，可将建设用地分为大型、中型、小型项目建设用地。按照使用期限，可将建设用地分为永久性建设用地和临时建设用地。按照用地状况，可将建设用地分为新增建设用

4、地和存量建设用地。3．建设用地的特点（1）承载性与非生态利用性建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。6页它与土壤肥力没有关系。建设用地的这个特点，要求我们在选择用地时，应尽可能将水土条件好的、可能生产出更多生物量的土地留作农业生产用地。建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，从而使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。例题：建设用地的主要功能是()。（2009年《土地管理基础与法规》试题）A．

5、承载功能B．区位功能C．生产功能D．增值功能答案：A解析：建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。（2）土地利用逆转相对困难一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。除需要相当长的时间外，成本也相当高。建设用地的这个特点，要求在农用地转变为建设用地时，一定要慎重行事，严格把关，不要轻易将农用地转变为建设用地。（3）土地利用的集约性农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用

6、的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几十倍、几倍、上百倍。人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。为了保护农用地实现政府综合效益，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。国外将农用地转变为建设用地要经过政府的许可，有的还通过购买的方式取得土地的发展权。（4）区位选择的重要性在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。如道路的位置决定着商业服务中心的布局。但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。

7、如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。（5）无限性与再生性由于建设及经济发展的需要，建设用地占用土地，对农业构成了巨大的威胁。建设用地的无限延伸，而土地的供应却是有限的，这就迫使我们要慎重考虑如何更加有效地以有限的供应去满足无限的需求。建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。充分发挥和利用建设用地的再生性，能使人们在不断开发

8、存量建设用地的过程中，获得越来越多的操作场所和建筑空间，提高土地利用效率。（6）空间性与实体性建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就