商业商务地块开发可行性分析报告

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1、松江新浜商业商务地块初步定位建议报告上海策源房地产投资有限公司2008-6-2421前言鉴于项目迄今为止没有完整信息和不确定因素过多，以下分析仅以复地南区公司向我司提供的数据为参考，就项目大致商业定位做如下简述。鉴于项目目前尚处于未开发阶段，周围可参考商业项目或商务项目几乎为零，政府对本项目地块仅有宏观规划，针对土地容积率、高度、可变性质的信息完全没有，本报告仅能按照目前国内及上海商业地产宏观环境进行分析，以兹供集团作为项目获取之未来操作做参考性意见。一、项目土地信息分析21项目位于松江区新浜镇，政府规划为商业商务综合用地，其中未规划住宅用地，实际可开发面

2、积1500亩，已开发面积300亩，目前剩余土地约1200亩。分析：地价从出让土地价格折合平均楼板价分析，目前已出售的商业项目土地楼板价约在396元/平方米—1590元/平方米，中间取值约993元/平方米。目前政府土地出让价格为60万/亩，折合土地楼板价约在1000元左右，与周围土地供应情况比较，没有特别优惠之处。分析：用途从土地性质而言，本案规划为商业商务用地，就项目自身地理位置及商业及商务对区域位置的要求（人口、交通、环境、政策），显然此土地定位远偏离业态实际的需求。若能增加部分住宅性质用地，则本案实际开发风险将会有所降低。2003-2007年间周围区类

3、似土地供应情况区县土地面积用途容积率中标价单价楼板价拟建项目金山枫泾镇355890商业11339025.1376上海服装城21金山新城中心108941商业1614837.6564化工建材市场金山区金山卫镇1号135424商业1.2594029.24366上海南方国际广场金山区朱泾镇176182商业1.21460055.25691金山第二工业区金山区亭林镇3号153286.7商业1.4920040.01429长三角物流港青浦区华新镇91620.0商业1.2481035438永乐家电松江区泗泾镇117040.1商业1.21228869.99875泗泾五金市场松

4、江区辰花路二号428213商业0.473200049.821590上海世茂新体验金山区新城区84655商业1.6863568.00638国际水产城青浦区赵巷镇129298商业11164060.02900绿地吉盛伟邦国际家具村松江新绿街一号地块32768商业1.5298060.63606澳森隆国际家具城金山区新城区192133商业1.82075072.00600上海金山水产城*新浜地区没有可参考数据二、项目建筑形态分析根据目前已知基础数据推算项目未来的建筑形态：21占地面积容积率建筑面积建筑密度建筑形态800000180000040%2.5层50%2层1.5

5、120000040%2.5层50%2层分析：形态按照不同的容积率及建筑密度推算，未来项目建筑形态基本在2-3层左右的低密度建筑。由于新浜是目前上海区域内少有的生态环境区域，则配以40%甚至更低的建筑密度的可能性较大。由此可见，未来本案商业主要将以少量大体量建筑+多数商业街区合成的布局为主，对应区域生态环境的需要，本案未来的公共绿地及环境建设投入比重较高。另：低层建筑对未来商业出售的积极因素也较强。三、项目交通情况分析21项目交通示意图项目地理位置及交通显示，本案位于上海与浙江的交界区域，主要交通干道为“沪杭高速公路”，现在及将来没有轨道交通规划，铁路交通也

6、仅为过路站，非必要停靠站点。分析：竞争项目上海一侧受3大主力商业板块影响严重，其中已经成型的松江新城及大学城配套商业，金山新城及大量专业市场集中区域，青浦赵巷初具规模的品牌折扣店、家具及建材专业市场。四、项目商业规模分析按照周围类似土地性质供应的限制及已出让土地限制条件看，本案未来容积率预期在1-1.5左右，则商业综合建筑面积约在80万-120万平方米，若以购物中心定位，则从全国类似案例分析，可以堪称“世界第一”。21北京金源购物中心557000平方米东莞华南MALL660000平方米广州正佳广场280000平方米北京新东安广场310000平方米*上述数据

7、来自于《福布斯》世界10大购物中心排行榜既是目前在建的世界最大的购物中心DUBAIMALL（迪拜购物中心）也仅只有1116000平方米。若从专业市场进行定位，则现有上海主要专业市场规模也低于本案计划规模，且地理位置及周围环境没有明显优势。曹安国际商贸城1100000平方米吉盛伟邦国际家具村200000平方米意邦国际建材市场800000平方米赵巷奥特莱斯120000平方米五、项目建筑成本分析按照低层商业建筑建造成本数据推算本项目未来的可能的成本，以下按照容积率1计算：项目商业部分成本毛计算21项目单价/备注总价土地对应价格60万/亩72000万元地面物业建设

8、（含设备）2500元/平200000万元地下物业建设2000元/平