商业局地块项目可行性分析报告2010.3.3

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1、商业局地块项目可行性分析报告一、项目基本情况1、项目概况该项目位于盘锦市兴隆台区石油大街和泰山路交叉口东南侧，北临石油大街，南至实验小学，东临松阳路，西至松林路。拟建项目：总用地面积10.5亩，占地面积5586㎡，地下两层为车库及停车场；地上裙楼1～5层为大型商场，6～7层为办公层，8层为高级休闲会所；北双子座主楼9～24层为商务酒店和公寓式写字楼，南双子座9～18层为住宅楼，总建筑面积93600㎡，容积率11.82。2、周边环境该地块位于城市商业区和行政区交汇处――石油大街西部路南。石油大街是盘

2、锦市最早的行政大街，近几年，行政区域向南部发展，石油大街的北侧中部以步行街为中心形成商业区，并逐步向东西扩展，未来的石油大街，将成为盘锦市最繁华的商业贸易中心，该地块的地理位置优越，交通便捷，未来有很大的升值空间。3、开发公司简介盘锦恒泰房地产开发有限公司，成立于2002年1月30日，注册资金1000万元，法定代表人为公司董事长郭兴全先生。恒泰地产是一家专业从事房地产开发、工程建设、物业管理等业务的综合性公司。公司现有管理人员56人，其中高级职称3人，中级职称16人，具有较强的人才资源优势。12经

3、过多年积累，恒泰地产凭借企业自身品牌和多元化的业务经营,在生产经营、信息管理、规避风险等方面都形成了良好的支撑点，也为企业未来发展储备了优厚的资源。曾被评为“AA级单位”、“优秀园林小区”“绿化工作先进单位”“星级园林式小区”等多项荣誉。目前，恒泰房地产正在开发建设中的“恒泰·尚城项目”，位于盘锦市兴隆台区赵家经济开发区内，总开发面积48万平方米，分三期建设，一期、二期基本完成，三期正在建设中。恒泰房地产响应市政府号召，积极投入老城区、棚户区改造工作，并不断拓展新的开发项目。恒泰地产将以卓越的品质

4、、一流的产品、真诚的服务，继续迎接挑战。聚集现代优秀的人才和文化、建立科学的管理体系、汲取先进的技术，不断完善自我、超越自我、持续进步、再创辉煌！4、合作方式1）“定向整体出售”方式：投资方作为买方，将整体或部分房屋以买方或团购方的形式购买。2）融资方式：投资方以“投资入股”方式向开发方进行贷款。二、盘锦市介绍盘锦市为辽宁省西部沿海城市，距沈阳147公里，距大连320公里。1984年建立省辖市，1988年列入辽东半岛对外开放城市，共辖双台子、兴隆台两区和盘山、大洼两县，区域面积3959平方公里，总

5、人口为120万。2009年是盘锦经济社会加速发展并取得较大突破的一年，12全地区生产总值实现685亿元，是2004年的1.8倍，2008年开始驶入两位数增长的快车道；财政一般预算收入增长24.4%，达到43.4亿元，是2004年的2.3倍；全社会固定资产投资增长47.9%，达到543亿元，是2004年的3.6倍。万元生产总值综合能耗比“十五”期末下降21.7%。县区经济竞相崛起，生产总值年均增长27.5%，高于全市19个百分点。这些历史性的跨越，更加坚定了盘锦人民再创辉煌的必胜信心。2009年，城

6、市居民人均可支配收入18500元，农村人均纯收入9000元，分别比2004年增加8991元和4370元。社会消费品零售总额年均增长17.3%，达到156.9亿元。三、盘锦房地产市场情况1、房地产开发量情况几年来，盘锦市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动盘锦市经济稳步发展的新增长点。2008年，盘锦市房地产开发总量240万平方米。其中，住宅地产215万平方米，商业地产20万平方米,工业地产5万平方米。2009年，盘锦市房地产开发总量36

7、0万平方米，其中，住宅地产190万平方米，商业地产50万平方米，工业地产120万平方米。2、房地产需求量状况盘锦市每年商品楼需求量在200万平方米左右。一是城市区域新婚购房需求。从近年统计结果看，每年新婚夫妇在5000对左右，新婚人员大多与父母分居，独自购买商品楼。按每对新婚人员购买12100平方米商品楼计算，需求约在50万平方米。二是油田职工由外围迁入市区购房需求。近年来，辽河油田职工退休后有迁入市区居住愿望，需求量约30万平方米。三是旧房调新房需求。盘锦市每年因旧房调新房或小房调大房等因素，商

8、品楼需求约40万平方米。四是被动需求。每年因房屋拆迁，回迁安置等，需求量约50万平方米。五是其他需求。每年因外来人口迁入、农转非、投资等原因，形成的商品楼需求约30万平方米。3、房地产价格走势兴隆台区：2005年平均价格2051元/㎡，较上年度涨幅4.69%。2006年平均价格2285元/㎡，较上年度涨幅11.41%。2007年平均价格2800元/㎡，较上年度涨幅22.53%。2008年平均价格3200元/㎡，较上年度涨幅14.28%。2009年平均价格3800元/㎡，较上年度涨幅