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时间:2018-07-29
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1、文章来源:中顾法律网www.9ask.cn中顾法律网提供免费法律咨询请进入http://www.9ask.cn/souask/找律师就到中顾法律网中顾法律网携万名律师帮您解答法律问题 【合同无效情形】房屋买卖合同无效情形 一、房地产分离出卖,合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。 二、产权主体有问题,合同无效。 出卖房屋的主体必须是
2、该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时,须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。 三、侵犯优先购买权,合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 四、单位违反规定购房,合同无效。7文章来源:中顾法律网www.9ask.cn中顾法律网提供免费法律咨询请进入http://www.9ask.cn/souask/
3、找律师就到中顾法律网中顾法律网携万名律师帮您解答法律问题 机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上民政部门批准。 五、价格上有欺诈行为,显失公平,合同无效。 买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格,于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的,买卖双方可重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。 六、非法转让,合同无
4、效。 根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖): 1.以出让方式取得土地使用权的,不符合房地产条件的; 2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; 3.依法收回土地使用权的; 4.共有房地产,未得到其他共有人书面同意的; 5.权属有争议的; 6.未依法登记领取权属证书的;7文章来源:中顾法律网www.9ask.cn中顾法律网提供免费法律咨询请进入http://www.9ask.cn/souask/找律师就到中顾法律网中顾法律网携万名律师帮您解答法律问题 7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 七、房地
5、产公司没有办理预售房许可证,对外销售的合同无效。 保证合同无效情形下保证期间的认定 保证合同无效,保证合同中约定的保证期间对合同当事人是否具有拘束力?有观点认为:保证合同无效,合同当事人应根据其过错承担相应的赔偿责任,保证期间的约定对合同当事人不发生法律效力,当事人承担责任的期间应以诉讼时效计。另有观点认为:保证合同被确认无效,保证合同中约定的或法律规定的保证期间仍具有拘束力;正如合同被确认无效,诉讼时效期间一般仍自原合同约定的履行期限届满之日起算。到底哪一观点更具说服力,笔者试以一个案例加以阐述: 1998年6月2日,某工商银行(以下简称工行)与某镇政府(以下简称镇
6、政府)下属经济发展公司(系独立法人,以下简称发展公司)签订人民币短期借款合同。合同约定:发展公司向工行借款862万元,借款利率为6.435‰,借款期限自1998年6月11日至1998年11月28日。 同日,工行与镇政府下属工业公司(系政府职能部门,无法人资格,无营业执照)签订保证合同。合同约定:由工业公司为发展公司向工行的上列借款承担连带保证责任,保证期间为两年,自借款人不履行债务之日起计算。7文章来源:中顾法律网www.9ask.cn中顾法律网提供免费法律咨询请进入http://www.9ask.cn/souask/找律师就到中顾法律网中顾法律网携万名律师帮您解答法律问
7、题 合同签订后,工行依约于1998年6月11日履行了放贷义务。贷款期限届满,发展公司未依约还款,工业公司也未履行担保义务。2000年3月9日,发展公司因不能清偿到期债务,经人民法院宣告破产还债。工行经申报债权,于第三顺序受偿306737.51元。发展公司破产还债程序于2001年3月5日裁定宣告终结。 2001年5月12日,工行以镇政府为被告向人民法院提起诉讼,要求镇政府履行担保义务。 笔者作为被告代理人,发表如下代理意见: 一、本案所涉保证合同无效。 工业公司系镇政府下属职能部门,其既不具备法人资格,也无
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