标准的策划方案鸣山雅苑

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1、标准的策划方案1策划前言：1假设条件为了减少本次项目的不确定性，特有如下假设条件：1相关的房地产政策在未来几年稳定2国家和广州市场经济相对稳定，政治稳定，通货膨胀率低3项目实施按照市场化原则运行，能够正常拿到相关的证4拆迁顺利5项目的施工在技术可行6能够顺利按要求招到承建商72公司简介志诚地产股份有限公司经由广州市有关部门批准获得房地产开发资质，于2000年3月7日注册成立，注册资金为10000万元人民币。志诚地产股份有限公司还参与出资成立了志诚物业管理有限公司，志诚广告有限公司，志诚园林绿化工程有限公司，志诚装潢有限公司等子公司，为全面提高产品质量，保证建设高素质楼盘

2、提供“一条龙”服务。志诚地产股份有限公司以“至诚、优质、创新、永恒”为经营理念，提出“绿洲”新概念，倾力打造城市中的“绿洲”，在繁喧的城市中划出一片安逸、充满生机的“绿洲”，让人们找到心灵的归所。志诚地产股份有限公司一直以诚信打造品牌，以服务赢得美誉，以创新成就未来，得到广大人民的认同和赞许。Ⅰ市场定位2.项目概况2.1项目位置：该项目位于广州市天河区五山路鸡笼岗，东临五山小学和半山翠庭，西至五山花园，北至茶山停车场，南至鸡笼山（如下图）2.2项目规划经济技术指标：地块总面积11546平方米备注容积率2.8项目的开发不得违背国家及广州市政府相关的法律，法规的要求。建设面

3、积32328.8平方米使用年限70年开发性质商品房开发2.3项目开发现状：该地块位于城市建成区，拥有市政硬化道路。但是项目要进行拆迁工作，性质属于城市改造。并且该地块的坡度较大，落差大，平整难度相对较大。3.项目市场研究及方案构思3.1市场背景调研3.11广东市场调研(宏观）3.111市场背景：经过几年的高速发展，广东的房地产业得到了极大的发展。然而受金融危机背景下,商品住宅终结近年快速增长势头。（表格一，资料来源广东省房协市场分析课题组）广东房地产市场正处周期性调整。从目前来看省内各地市场情况分析,今年是商品房集中上市年,近两年,特别是2006年房地产市场热销时不少项

4、目急剧扩张,大量开工面积将积聚，在今年竣工销售。2009年新楼盘将涌现，加上积压的货量，楼市供大于求，因此广东房地产市场态势依然严峻。相关数据显示：1-2月全省房地产开发完成投资259.72亿元,同比大幅下降了17.1%,增速比上年同期大幅回落64.3个百分点。开发资金来源也趋紧。同期房地产开发3671个项目本年资金来源合计1199.40亿元,同比下降12.3%。在金融海啸冲击下,今年广东房地产业还将经历更大考验。（表格二，资料来源广东省房协市场分析课题组）3.112政府政策分析面对对市场不景气、企业收缩投资、新开工面积下降的形势，国家和相关地方政府相续出台了有关购房优

5、惠政策。自从08年10月份以来，国家相关部门不断的出台各种房地产降息减税的政策。营业税的调整赶在了08年的最后几日，连续进行两次调整。面对着优惠政策，购房者们开始由持币观望转为出手购买，现在购房者在购房时享受到的交纳税费的优惠确实很多。来自我爱我家房地产经纪机构的数据现实，一方面，近期的二手房市场交易量明显回升，另一方面，平均单套面积在下降。这说明，目前市场上被集中释放出来的需求主要是购买90平米以下普通住宅的首次置业需求，因为所有已经公布的鼓励政策来看，这部分购房人是受益最大，叠加受益的群体。随着国家和地方政府各种利好的购房政策实施，使得房地产市场调整期中出“回暖”的

6、契机，特别是“粤15条”发布后极大提振市场信心，广东省房协决定乘势发起“业界大行动”，增强消费信心，引导释放有效需求，扩大住宅销售量，缓和供销矛盾。购房优惠政策和房地产业合理的价格调整，将会大大促进市场恢复正常交易量，稳定房地产市场，从中长期来看我国的楼市会越来越好。（表三资料来源中国房地产网）3.12广州市场调研（中观）广州房地产市场，经过几年高速的发展，市场发展较为成熟。但是受金融危机影响，广州市的房地产市场情况依然严峻。广州的楼市在过去的一年里处于低迷状态一手楼盘持续降价，加上缺乏楼市转好的消息刺激，广州二手住宅市场成交也持续低迷，仍不见起色。下面是广州市在各季度

7、房地产投资额和商品房销售面积相关信息:广州各区08年第一季度房地产投资额（表四资料来源广州统计网）广州各区08年第二季度（表五资料来源广州统计网）广州各区08年第三季度（表六资料来源广州统计网）广州各区08年第四季度（表七资料来源广州统计网）从上面的四季度投资表我们可以看出广州市房地产投资的金额和进度,同比明显下降了.下面从销售面积分析广州市房地产市场情况.08年第一季度广州各区房地产销售面积（表八资料来源广州统计网）08年第二季度广州各区房地产销售面积（表九资料来源广州统计网）08年第三季度广州各区房地产销售面积（表十资料来源广州统计网