老旧商务楼宇的升级改造经验

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1、老旧商务楼宇的升级改造经验根据《中国楼宇经济发展报告（2012）》的评价分析，楼宇经济发展第一层次城区主要分布在上海、北京、深圳等城市；第二层次城区主要分布在杭州、广州、天津、成都、福州、青岛、厦门、南京、宁波等城市；第三层次城区主要分布在中西部城市的核心城区、东部沿海城市的非核心城区和少数经济发展较好的中等城市核心城区，第四层次城区主要包括一些经济不是很发达省份的城市所属城区以及一些城市的边缘城区。目前，一线城市已无存量土地，重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上，这样做成本最低，破坏最小，见效最快。尤其是，核心区域商业地产已进入存量时代，产品差异化趋势凸显，核心区域

2、的商务楼宇面临再聚集趋势。对于投资商来说，其对应策略是旧楼改造、存量提升，而对政府来说则是发展楼宇经济，即对核心区域存量楼宇升级改造，改变其趋于老化的现状，最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高了政府税收。一、城市经验（一）天津市天津市提出要大力发展楼宇经济，打造高水平“亿元楼宇”。2011年天津市在深入调研的基础上，制定了《关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》（津政办发〔2011〕38号），提出通过实施政策聚焦，出台了促进中心城区楼宇经济发展的多项扶持政策，支持对商务楼宇的改造升级。2013年上半年，天津市先后确立了三批164个亿元楼宇项目，实现税

3、收108亿元，新增入驻企业850家，从业人数达到15.3万人，新增和平创新大厦、天信大厦、金正大厦等34个楼宇提前实现税收过亿元目标。根据计划，天津市将进一步加大对闲置楼宇摸排力度，深挖楼宇资源，加强楼宇项目储备，下半年推出新一批亿元楼宇项目，年内三批重点支持164个亿元楼宇项目全年实现税收190亿元，年内亿元楼宇达到120座。专栏1天津市商务楼宇改造升级支持政策资料取自《关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》（津政办发〔2011〕38号）1．实施政策"聚焦"。凡是国家和本市已颁布实施的支持现代服务业、民营经济、科技研发企业和中小企业发展等扶持政策，均适用于中心城区符合相关条

4、件的楼宇经济项目。各相关部门要认真执行，确保政策落实到位。2．财政资金支持。纳入全市重点支持的中心城区商务楼宇，以2010年单项楼宇纳税额度为标准进行分级，给予一次性财政补贴，支持其改造升级。年纳税额在2000万元以下的，给予1000万元资金补贴；年纳税额在2000万元（含）至4000万元的，给予800万元资金补贴；年纳税额在4000万元（含）至7000万元的，给予600万元资金补贴。补贴资金由市、区两级财政各承担50%，主要用于商务楼宇的招商引资、设施配套、租金补贴、服务平台建设等。市、区财政部门要制定具体实施办法，切实加强对补贴资金的监管。3．实行引入高端企业税收优惠政策。对纳

5、入全市重点支持的中心城区商务楼宇，凡新引入外国、外省（自治区、直辖市）和台湾、香港、澳门的企业结算中心、研发中心、营销中心以及动漫、创意等高端业态企业和机构的，2011年至2013年其所缴纳的营业税和企业所得税，由市、区两级财政按地方分享收入部分的各50%予以奖励。奖励资金可用于为入驻企业提供户籍、子女入学、住房保障等方面服务支出。4．营造良好发展环境。围绕中心城区发展楼宇经济，市有关部门要主动跟进服务，协调解决涉及行政审批、招商引资、金融服务、工商注册、楼宇改造、设施配套及其他有关方面的困难和问题。（二）重庆渝中区渝中区老旧楼宇实施“热水瓶换胆”工程，积极推动商务楼宇更新改造，作

6、为依据的政策文件有：《服务业发展“提档升级—热水瓶换胆工程”实施方案》（渝中服发领〔2012〕3号）、《渝中区促进服务业发展政策（试行）》（渝中府发〔2012〕28号）、《渝中区资助商业商务楼宇更新改造的实施细则》(渝中服发办〔2013〕1号)。渝中区启动改造全区194栋共计806万方老旧楼宇，全面提升老旧商业商务楼宇综合品质，为全区服务业转型升级提供优良载体支撑。据渝中区服务业发展办公室相关负责人介绍，在2013到2020年内，今后每年将完成改造100万平方米http://cq.people.com.cn/news/2013116/20131161331485017805.htm

7、。据介绍，商业商务楼宇改造将在充分尊重市场主体主导作用的基础上，引导相关单位拓宽投融资渠道、创新投融资模式，加大改造资金投入，政企联动推进。根据渝中区“十二五”发展规划和市、区相关产业专项发展规划，综合考虑楼宇所在集聚区（园区）的产业定位、配套能力和入驻企业等因素，优化软硬环境，提升集聚区（园区）和楼宇综合配套服务功能。据了解，渝中区围绕全市、全区发展总体规划和服务业发展规划，确定若干重点改造片区；制定《老旧商业商务楼宇更新改造总体计划》，优先安排商业商务用建筑面积大