中国房地产投资信托基金发展思路及展望

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1、中国房地产投资信托基金发展思路及展望　　房地产投资信托基金（REITs）是为投资者提供稳定收益、为房地产企业提供融资便利、增强资产流动性的成熟金融产品。随着我国优质商业物业逐步增多，我国推出REITs的条件趋于成熟。本文在吸取各国成功经验的基础上，结合我国房地产市场的实际情况，提出我国REITs的构建思路。　　中国推出REITs的条件基本成熟　　商业物业存储量充足，核心地段优质商业是项目库的首选　　21世纪以来，我国以大型购物中心为主的商业地产项目在一线城市快速发展，并逐步向二三线城市扩展。根据国家统计局统

2、计，2011年全国商业营业用房投资额达7424.05亿元，连续四年投资增长率都达到20%以上。我国商业物业的存量充足并保持良好增长趋势，可以为REITs提供充足的项目储备。　　除2008年受金融危机和经济发展放缓等因素影响，商业地产市场出现显著下调外，我国商业地产的销售价格和租金水平总体呈现平稳上升趋势。根据人民银行发布的《中国房地产金融报告》，从2010年开始，我国以北京、上海等一线城市为代表的零售商业物业、优质写字楼等商业地产的价格与租金水平又进入了新一轮增长轨道。一线城市和部分发达地区二线城市的商业地

3、产项目，尤其是核心地段的优质商业物业是我国REITs项目库的首选。　　房地产企业融资渠道狭窄，REITs可拓宽融资渠道　　近年来，国家为抑制房地产行业过快发展，出台多项调控政策，严格限制商业银行发放房地产开发贷款的基本条件，这使得以银行贷款为主要资金来源的房地产开发企业受到较大影响。房地产开发企业逐步拓展信托贷款、上市融资、私募基金等新的融资渠道，但由于信托贷款融资成本高、上市融资受严格监管、私募基金市场尚不成熟等因素影响，我国房地产开发企业的融资问题并不能得到有效缓解，仍亟需开拓新的融资方式。　　REIT

4、s作为一种创新型金融工具，可为房地产企业提供全新的融资渠道。企业采用REITs，将其自持的商业物业资产打包，以其未来产生的租金收入作为预期收益向投资者发行证券。这种方式不仅增强了资产流动性，也将企业未来收入提前折现，有利于企业优化资产负债结构。REITs是帮助房地产开发企业实现“长期回报，短期资金回笼”的有效途径。　　投资需求旺盛，REITs可满足长期稳健投资的需求　　中国一直是储蓄大国，截至2012年末，我国本外币居民储蓄存款余额高达40.4万亿元。在央行连续降息的背景下，居民的储蓄存款依然居高不下，这反

5、映了我国目前储蓄转化为投资的渠道还不够通畅，巨额的社会闲散资金无法形成多元化投资。近两年股市低迷、房地产市场严控，使得有投资意愿的个人理财者们找不到合适的投资渠道。此外，我国对社保基金、企业年金和保险公司等机构投资者的管制逐步放松，最新的政策鼓励其增加对资本市场的投资比重，积极推动养老保险基金、住房公积金等长期资金入市。这些机构投资者的运营资本雄厚，具有强大的投资潜力。　　REITs作为一种投资工具最大的优势在于具备长期稳定的投资收益，且具有低风险的特点。通过美国REITs的历史数据来看，REITs有定期的

6、股息收益，并且股息率相对优厚，市场收益率高。不同年期的REITs股本回报率基本都高于同年期的股票和债券。通过VAR模型对于美国、香港等市场的REITs产品风险和大盘指数风险测度的对比结果也显示，REITs市场的风险水平低于该地区金融市场的平均风险水平。从发达国家的历史经验和我国目前的投资环境来看，此时推出REITs是丰富我国投资渠道、满足我国旺盛的投资需求的可行选择。　　中国房地产信托业发展迅猛，专业能力与国际接轨　　近年来，我国信托行业持续扩容，2008年以来信托资产规模每年新增额达到1万亿元以上。截至2

7、012年底，全行业65家信托公司管理的信托资产规模达到7.47万亿元。在信托市场高速发展的背景下，信托公司的核心产品——房地产信托的资产规模和数量也保持了快速增长。中国信托业协会公布的最新数据显示，我国房地产信托规模在经历了2012年的小幅缩减后，2013年一季度再度高居榜首。截至一季度末，信托资金对房地产的配置规模达到7701.79亿元，同比增长12.18%，环比增长11.93%。　　这充分表明我国房地产信托的总量与产品种类都在不断发展，基金化的房地产信托等创新产品陆续出现，我国信托机构专业能力不断增强。

8、这种情况下，REITs的推行将是我国信托机构与国际接轨的良好契机。　　中国REITs的基本构建思路　　以核心地段优质商业作为持有资产，保证稳定收益　　REITs是否能吸引投资者，关键在于其持有资产是否能产生稳定收益，设计我国REITs实行方案的首要问题在于REITs打包资产的选取。　　我国推出REITs的呼声已久。从2008年开始，天津、上海等地区的有关部门一直在积极的推进保障房REITs的实施方案，但至今无一顺