商业地产融资模式专项研究

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1、一、商业地产融资模式与概念（一）国内地产融资模式国内目前常见的房地产融资渠道主要有：国内商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、典当、民间私募基金、外资银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITS)、公司海外上市等方式。究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分，关键是要看企业的实际情况适合哪种融资方式及其规则。一般来说，最理想的情况是能够拿到国内五大银行(工、农、中、建、交)的大额授信额度。在银行贷款资源不足的情况下，当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择；当融资规模超过2亿元又有成熟的商业

2、物业时，就获得了通过REITS上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，并不是合适的开发商短期内融资手段，而应作为中长期战略方向去努力。（二）主要融资模式概念阐述1、商业银行贷款商业银行贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。它包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款以及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。国内商业银行贷款的种类：（1

3、）信用贷款，它又可分为以下五种内型：40A普通限额贷款；B透支贷款；C备用贷款承诺；D消费者贷款；E票据贴现贷款；（2）担保贷款根据充当担保物的不同，担保贷款可分为两种：A担保品贷款；B保证书担保贷款。2、信托信托，简单地讲，是投资者基于对信托公司的信任，将其财产权委托给信托公司由其运作，信托期限满后收回本金和运作收益的一种理财行为。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日“新上海国际大厦资金信托计划”——中国第一支房地

4、产信托产品的出现为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产业的发展。信托品种主要是通过以下方式参与到房地产企业中的。（1）信托贷款信托投资公司通过设计推出信托品种募集到资金后贷给房地产企业。这种形式和商业银行贷款基本上相同。主要有三种具体方式：40l债权信托由于上调存款准备金，部分商业银行为了缓解头寸的紧张，将房贷资产出售给信托公司，也可称为是一种准资产证券化形式。信托以购买信贷资产的途径间接参与房地产企业。l前期贷款因为商业银行对房地产企业贷款必须在“五证”办全后才可进行，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目，便可通过信托贷款形式取得资金用

5、于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续，当审批通过后再向银行申请贷款。l主要贷款也就是信托贷款直接参与房地产企业开发项目的全部过程。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制(信托合同不超过200份，筹集5000万每份不低于25万)；适用于滚动式开发形式等。（2）股权信托房地产股权信托的一般运作模式是集合资金以股权的方式对项目公司投资，信托公司派出董事或财务人员参与项目管理，在信托终止时，项目公司股东或第三方公司溢价回购信托股权。信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使

6、大型开发项目得以顺利进行。这种形式的信企合作方式有以下明显特征：首先，40对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置，现有两种方式：一是开发商或公司其它股东回购；二到期拍卖。信托的目的不是去长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人(投资者)谋取较好的投资收益，本身也从中获取一定的信托报酬。其次，股权信托在这份合同中具有拥有表决权的优先股的性质，作为股东每年的回报率在合同中是固定的，不参与利润分成。在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。这对于房地产企业的规范化程

7、度要求也较高，但这是任何一家企业正常发展中的起码要求，也是为了保证信托品种的安全性，收益性。（3）受益权信托信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。中煤信托(中诚信托的前身)去年推出的“荣丰2008财产信托”就是一个很好的受益权信托的典范。荣丰公司将其开发的市场售价3.27亿元人民币的部分房产委托给中煤信托，设置财产信托，荣丰公司享有该财产的全部受益权，中煤信托向投资者发行受益权