房地产市场调查完全实用手册

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1、大量免费管理资料下载管理之家论坛http://51manage.aa.topzj.com房地产市场调查完全实用手册(已整理成册,大雪)滞销楼盘问题小析--户型设计随着人们住房消费意识的增强,在位置、环境等因素不可改变的情况下,房型越来越成为人们挑剔的焦点。一个成功的楼盘,设计是重中之重。目前的滞销住宅,房型设计不合理是空置的主要原因之一。当前滞销户型设计上的缺陷主要有以下几种:    1.    客厅大而不当,对着客厅的门多,无隐蔽空间;2.    客厅的采光口小或采光口凹槽深,使客厅较暗;3.    客厅视野差,窗不应正对墙面;4.    客厅的形状不好或

2、尺度不合理;5.    入户无过渡空间;6.    餐厅面积过大或过小;7.    主卧室的宽度小于3米或面积过小;8.    户内交通线长;9.    卫生间距主卧室远或对着客厅的卫生间无前室;10.  四居室的户型,主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间;11.  功能分区不合理;12.  各功能空间面积比例不当;13.  跃层户型室内楼梯的位置不当;14.  卫生间、厨房宽度不够等等。    好房型,是消费者和开发商共同追求的目标。大量免费管理资料下载管理之家论坛http://51manage.aa.topzj.com        首先,房型设计应体现舒

3、适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的房型在布局上,社交、功能、私人空间应有效分隔。        一般说来,客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区,应靠近入户门设置;卧室是静区,应比较深入;卫生间设在动区与静区之间,以方便使用。        采光口与地面比例不应小于1∶7;宽度不应小于3.3米;主卧室宽度不宜小于3米,面积应大于12平方米,次卧室的面积大于10平方米;餐厅应是明间,净宽度不宜小于2.4米;厨房净宽度不应小于1.5米,宜带一服务阳台;带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米,如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。        其次,房型设计还

4、应考虑住房的“时期消费”特点,即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次,设计出合适的住宅生活空间。年轻人组织家庭,这是小家庭的时期消费;当孩子长大,有分室要求了,又是一种时期消费;小孩子成家了,老夫妻需要适应老年生活的住宅,这又是一种时期消费。根据满足适时、实际的需求,设计出不同功能或互有兼顾的房型,是开发商努力的目标。房地产市场调查完全实用手册(2)价格定位分析概述    在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理,是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好,还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。        一、认识房地产价格的真

5、实面目        房地产价格与一般物价既有共同之处,也有不同的地方。其共同之处是:首先都是价格,都用货币表示;其次是都有波动,受供求等因素的影响;第三,按质论价;优质高价,劣质低价。而房地产价格与一般物价相比,更表现出房地产价格不同的特征:大量免费管理资料下载管理之家论坛http://51manage.aa.topzj.com        第一,房地产价格既可表示为交换代价的价格,同时也可表示为使用和收益代价的租金(房地产价格VS租金=本金VS利息)。        其实,租金能较准确地反映商品房实际价格,因为真正需要房地产商品的人,是租用房地产的人,

6、是他们看中了房地产商品的使用价值,而购买者则不一定真正使用,他可能是作为一种投资去购买商品房,用于保值、升值,他看中的是房地产商品所具有的收益性,房地产的价值最终是体现在使用者身上。        第二,房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动,可以转移的并非房地产实物本身,而是有关该房地产的所有权、使用权。        第三,房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区,这个地区并非固定不变的,尤其是社会经济位置经常在不断变化,所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用,将来能作何种使用,总结这

7、些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。        第四,房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成,交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性,使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格,或指导价格,交易主体会根据房地产的自身条件,供求状况而接受不同的价格。        房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目(略)。        二、制定房地产价格合理的定价目标        大量免费管理资料下载管理之家论坛http://51manage.aa.topzj.com首先,对每一个开发商来讲

8、,追求最大利润是自然的,这便是定价目标。不少开发商往

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