房地产市场调查完全实用手册

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1、房地产市场调查完全实用手册滞销楼盘问题小析--户型设计随着人们住房消费意识的增强，在位置、环境等因素不可改变的情况下，房型越来越成为人们挑剔的焦点。一个成功的楼盘，设计是重中之重。目前的滞销住宅，房型设计不合理是空置的主要原因之一。当前滞销户型设计上的缺陷主要有以下几种：    1.    客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间；2.    客厅的采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗；3.    客厅视野差，窗不应正对墙面；4.    客厅的形状不好或尺度不合理；5.    入户无过渡空间；6. 

2、   餐厅面积过大或过小；7.    主卧室的宽度小于3米或面积过小；8.    户内交通线长；9.    卫生间距主卧室远或对着客厅的卫生间无前室；10.  四居室的户型，主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；11.  功能分区不合理；12.  各功能空间面积比例不当；13.  跃层户型室内楼梯的位置不当；14.  卫生间、厨房宽度不够等等。    好房型，是消费者和开发商共同追求的目标。     　　首先，房型设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的房型在布局上，社交、功能

3、、私人空间应有效分隔。    一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。    采光口与地面比例不应小于1∶7；宽度不应小于3．3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积大于10平方米；餐厅应是明间，净宽度不宜小于2．4米；厨房净宽度不应小于1．5米，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1．6米，如为淋浴则净宽度不得小于1．2米。        其次，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点

4、，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。年轻人组织家庭，这是小家庭的时期消费；当孩子长大，有分室要求了，又是一种时期消费；小孩子成家了，老夫妻需要适应老年生活的住宅，这又是一种时期消费。根据满足适时、实际的需求，设计出不同功能或互有兼顾的房型，是开发商努力的目标。房地产市场调查完全实用手册（2）价格定位分析概述    在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。  

5、      一、认识房地产价格的真实面目        房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三，按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征：        第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。        其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地

6、产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。        第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。        第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变

7、化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。        第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。        房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。        二、制定房地产价格合理的定价

8、目标        首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在90年代初卖方市场下，可能是行得通的。如今在市场日益成熟的情况下，价格的高企只是开发商一厢情愿而已。事实上，追求最大利润并不等于定高价格，而是追求企业长期目标的最大利润，高价带来的高额利润只是短期的，逐渐会受到消费者的不满而拒绝购买，反而让竞争者争得市场。以低价入市争取顾客，拥有消费者，才能给企业带来长远的利润。        房地产价格始终是购房者