房地产开发经营与管理

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1、第一章概述第一节房地产的概念一、房地产的基本概念房地产又称不动产,是房屋财产与土地财产的总称,是实物、权益和区位的结合，包括土地、建筑物及其他地上附着物。房地产是固定在一定地域之内能移动的房屋建筑和建筑地块合二为一的不动产。二、房地产的特性房地产是一种特殊的商品，它不同于我们平时所见的商品。因此，它除了具有一般商品所具备的特性之外，还有其特殊的属性。（一）区位特征不可移动性à区位地段差异独一无二性à市场的非完全竞争性寿命长久性à收益的相对长久性数量有限性à独占性（二）外部性特征用途多样性：商业、办公、居住、工业等相互影响性：周围状况、邻近开

2、发利用条件政府管制性：政策变化、市场秩序等（三）价值特征价值高大性：投资大、单价高、总体价值大、销售过程长、变现能力差保值增值性:经济增长à相对稀缺性增加基础设施完善à品质提高à市场价值提高三、房地产的类型房地产涉及社会生产、生活的方方面面。根据房地产的不同特性，可以将房地产项目划分成很多类。（一）按用途划分居住、商业、办公、酒店、餐饮、娱乐、工业仓储、农业、特殊用地以及综合等类别（二）按开发程度划分生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地)（三）按建筑结构划分（1）主要建筑材料：钢结构、钢筋混凝土结构、砌体结构、木结构、塑料结构等（2）结

3、构型式：墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、拱结构、网架结构等（3）建筑层数和高度：低层、多层、高层和超高层（四）按照是否产生收益划分收益性房产:写字楼、商场、酒店非收益性房产:住宅、办公楼（五）按照房地产项目经营使用方式划分出售、出租、营业、自用第二节房地产开发与经营的特点一、房地产开发的含义9632c1cbf5e3a0c709443abc4d2059f3.doc39房地产开发是指房地产开发企业在城市规划区以城市土地资源为对象，以重新配置、建造环境为目的，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施以及房屋建设,并转让房地产开发项目或

4、者销售、出租商品房，以满足社会需要的一种行为。二、房地产开发的特点1.开发活动的复杂性2.开发位置的固定性3.开发市场的区域性4.开发过程的时序性5.受政策影响的敏感性6.开发所需投资的巨大性7.开发投资的高回报和高风险性8.开发投资具有保值增值性三、房地产开发活动的参与者1.房地产开发商(核心)：投资、决策、组织、管理、实施2.建筑承包商：建筑施工、建筑质量3.金融机构：地产项目融资、消费者抵押贷款4.专业咨询顾问人员：规划师、建筑师、工程师、会计师、估价师、律师、经济师和投资咨询工程师、经纪人与市场营销人员5.政府有关部门：制定开发政策

5、、行政管理、监督、协调四、房地产开发的分类1.开发对象土地开发：生地à熟地房屋开发：土地使用权à房屋房地产综合开发:土地、房屋一体化开发2.开发主体独资开发：独立投资或筹资合资开发：多家房地产企业合作开发个体投资开发：建设私人房地产3.开发区域新区开发：郊区农地或荒地à建设用地旧区开发：旧老城区à开发、改造4.开发规模单项开发：规模小、占地少、功能单一、公共配套设施少(相对独立)成片开发：开发范围、面积大，工程项目多à统一规划、分期实施、滚动开发第三节房地产开发程序与模式一、房地产开发程序（一）投资机会选择与决策分析阶段（1）投资机会的寻找

6、与选择（2）可行性研究（二）前期工作阶段（1）获取土地的使用权9632c1cbf5e3a0c709443abc4d2059f3.doc39（2）选择设计单位和勘察单位（3）其他工作（三）建设阶段（1）组织施工、进行工程监理（2）竣工阶段（四）租售和物业管理阶段（1）租售阶段（2）物业管理二房地产开发模式1.多元化开发模式（1）混业开发（2）综合项目开发（3）纵向一体化开发2.专业化开发模式（1）特定物业类型开发（2）特定业务领域开发（3）服务集成式开发3.网络经济环境下的房地产开发第四节房地产业的形成与发展一、房地产业的概念房地产业是现代国

7、民经济中的一个重要行业，是从事房地产的投资、开发（包括组织建设）、经营、物业管理和房屋中价服务的产业部门的总称。二、房地产业的特点房地产业属于第三产业，具有基础性、关联性、先导性、周期性、对金融业的依赖性的特点。1.基础性房地产业是国民经济的重要基础性产业，体现：是社会一切部门不可缺少的物质条件。一方面，其发展的规模、水平、速度，都直接决定并影响其他行业的规模、结构、发展水平和速度；一方面，各行业必然要拥有一定数量的房地产，并作业部门固定资产的重要组成部分，直接参与价值生产和价值实现的经济过程。2.关联性房地产业具有很强的前向关联、后向关联

8、、侧向关联作用。3.先导性进行国民经济建设，首先要由房地产开发和经营提供生产和生活的空间。当然，也不能盲目夸大。4.周期性房地产业属于固定资产投资的范畴，受国家宏观政策的影响非常