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1、Part2:市场/竞争2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成交套数1,479181298238293525679552663575389成交面积145,71217,88528,81924,02129,45350,35667,12553,39564,95358,65238,5082010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成交套数6302595258111,2224349745156492,2381,911成交面积62,44424,45049,22976,100123,1
2、7242,249100,11849,36263,528248,015196,1891-11月份开发区住宅市场总去化量只占2010年总去化量的56%，市场萎缩非常严重，目前市场存量高达140万㎡，即便再无新的供应量，目前存量需26个月才能完全去化，竞争异常激烈2011年1-11月份，开发区市场共去化住宅6672套、57.9万㎡，月均去化534套、5.3万㎡；目前开发区库存可售套数13853套，可售面积达140万平方米，按照2011年全年开发区去化速度，目前存量市场需26个月才能完全消化，市场存量巨大；201
3、1年1-11月份总去化量只占去年总去化量的46.9%（套数），46.0%（面积），市场萎缩非常严重。开发区总体市场情况板块项目名称物业类型板块项目名称物业类型即墨市岭海迪亚湾独立/双拼/联体城阳区百福国际山庄独立/双拼/联体鳌山名苑双拼/联体百通香溪庭院独立/联体海泉湾度假城-财宝山庄独立/双拼/联体青建橄榄树联体山水太和月光独立天逸海湾公寓/别墅/商铺银盛泰德郡多层/高层/双拼/联体青建香根温泉独立栖霞沟别墅-依泉美庐独立/联体/小高层千禧国际村联体/多层/高层海信温泉王朝独立/双拼/联体崂山区石湾山庄
4、独立/联体天泰圣罗尼克多层电梯洋房/双拼/联体石苑别墅-天泰蓝泉独立/双拼颐和星苑独立/联体/多层一山一墅独立/双拼/联体开发区宝都项目-芭东小镇独立唐岛金湾花园洋房/别墅胶南市海上嘉年华多层/高层/别墅岭海迪亚湾石湾山庄颐和星苑石苑别墅宝都项目唐岛金湾海上嘉年华一山一墅鳌山名苑圣罗尼克蓝泉青建橄榄树海信温泉王朝依泉美庐海泉湾度假城天逸海湾青建香根温泉芭东小镇香溪庭院100福国际山庄财宝山庄银盛泰德郡山水太和月光千禧国际村栖霞沟别墅青岛市低密度市场分布青岛别墅市场主要分为五大板块：即墨板块、城阳板块、崂山
5、板块、市区板块以及西海岸板块市区板块：传统意义上的别墅板块，以“交通便利”及“一线海景”资源为主要卖点。崂山板块：依托青岛崂山区“四姜一湾”整体城市规划，形成了以“山海景观”为主要卖点。城阳板块：依托“山景”资源，主打“第一居所”，“城市别墅”，“山景”卖点。即墨板块：凭借“温泉资源”及“一线海景”为主要卖点，打造旅游度假概念。西海岸板块：随着桥隧贯通以及青岛十二五规划的公布，西海岸依托优质的海景资源纳入青岛豪宅板块，成为青岛海岸富人区的延伸。即墨板块城阳板块市区板块崂山板块青岛别墅市场主要分为五大板块：
6、即墨板块、城阳板块、崂山板块、市区板块以及西海岸板块低密度市场板块特征青岛别墅市场以资源占有为基础由西向东，由南向北发展，产品由纯高端居住向经济型居住及度假发展，随着城市融合度的提高，西海岸海景资源别墅供应将成为未来一段时间内的主力低密度市场发展特征市区板块崂山板块城阳板块即墨板块景观资源卖点一线海景山海一线海景温泉山景沿海景观城市别墅山海景观高端住宅区城市别墅山景资源第一居所沿海景观旅游度假温泉城市规划四姜一湾城市东扩城市北扩旅游度假-特征1999-20012002-20032005-2006锦都花园信
7、海花园琴岛之星弄海园锦园瑞士花园碧海花园颐景园银都景园海风花园美林小镇澳门花园蔚蓝海岸未央花园南岭风情起步期特征：供应极少殖民时代风格独栋为主缓慢成长期特征：供应时序断档供应极少出现联排2006-20091992-1994缓慢发展期特征：城郊化发展明显出现度假定位别墅供应略有增加类型细分芭东小镇依泉美庐颐和星苑浅水湾海信·温泉王朝天泰·蓝泉麦岛金岸……印象·金沙滩、海湾豪庭、唐岛金湾、保利海上罗兰、唐岛湾游艇会2009年至今西海岸板块平稳发展期特征：发展较晚发展明，享受城市配套的稀缺资源别墅一线海景沿海景
8、观城市别墅旅游度假城市融合旅游度假项目名称建筑类型项目名称建筑类型岭海迪亚湾独立/双拼/联体百福国际山庄独立/双拼/联体鳌山名苑双拼/联体百通香溪庭院独立/联体青建橄榄树联体财宝山庄独立/双拼/联体青建香根温泉独立山水太和月光独立依泉美庐独立/联体/小高层银盛泰德郡多层/高层/双拼/联体海信温泉王朝独立/双拼/联体千禧国际村联体/多层/高层天泰圣罗尼克多层电梯洋房/双拼/联体石湾山庄独立/联体天泰蓝泉独立/双拼颐和星苑独立/联
