盛世中华营销策划

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1、一、2004-2005年成都别墅市场研究1、成都别墅市场的开发现状分析2、别墅市场的价格状况分析3、高档住宅消费群体分析二、项目分析1、项目市场环境分析2、项目产品定位分析3、项目的优劣势分析4、项目的规划营销建议三、项目的目标客户分析1、目标客户特征描述2、目标客户职业特征列举3、目标客户置业类型特征4、目标客户购房动机四、项目的产品概念提炼1、项目的产品概念提炼2、四合别院的精神附加值3、四合别院的产品价值五、项目核心理念设计1、现时已有的开发理念2、发展理念建议3、核心理念轨迹4、核心理念主张六、项目广告定位及广告核心主张1、项目广告定位2、广

2、告核心主张3、总体推广思路七、营销推广策略1、产品营销2、文化营销3、体验营销八、营销推广节奏1、时间节点2、推广节奏3、推广策略九、项目的销售策略建议一、2004-2005年成都别墅市场研究1、成都别墅市场的开发现状分析A、成都别墅市场的开发热潮已全面兴起从城区别墅、近郊别墅到远郊别墅，别墅的市场全面开发，高档产品开发的新一轮从2003年开始大规模开发悄然兴起，整个市场的供应量在2004年骤增。B、别墅市场的开发主要集中在五大板块，近20个别墅项目，其中城南板块的开发量最大。整个市场总体形成城南附中心板块、城南牧马山板块、城西高新西区板块、城东龙泉

3、板块和三环路内城市别墅五大板块。城南副中心板块典型项目：三利宅院1-2期、翠拥天地2期TOWNHOUSE、新希望锦官秀城TOWNHOUSE、麓山国际社区等五个项目。城南牧马山板块典型项目：维也纳森林别墅2期、牧马山国际高尔夫山庄、牧歌华府、半山卫城等四个项目。城西高新西区板块典型项目：普罗旺斯、迎宾大道1号、学林雅苑、中海国际社区别墅。城东龙泉板块典型项目：天泉聚龙宏宇。玉龙山庄国一奥乡盛世中华、天鹅堡、千和别墅项目。三环路内城市别墅版块;典型项目：金林半岛、东湖花园、流水山庄、康郡、锦官丽城等C、2004年在开发项目总体价格呈现上升态势，且开发项目

4、销售状况均较好，金林半岛复式别墅从7000元/m2上涨至9000元/m2，联体、独栋别墅从15000元/m2上涨至20000元/m2，龙泉板块别墅从2000元/m2以内上升至近4000元/m2。城南副中心别墅从35000元/m2上升至5000-6000元/m2，整体市场的价格上涨幅度超过15%，且整体销售状况都很好，大部分推出别墅已基本售完。D、2005年别墅市场的需求量将持续放大，市场需求量呈上升趋势受全省尤其是成都地区国民经济的持续、稳定、高速增长的影响，高收入群体的收入呈稳定和快速增长趋势。大量的新富阶层和稳定高收入者的数量在不断增大，别墅市场

5、的消费数量随着高收入者的增加和消费信心的加强而不断扩大和增长。E、2005年别墅市场的竞争非常激烈。据初步统计2005年的别墅项目将不少于15个，总开发面积逾40万m2（2004年别墅开发量约20万m2），整体市场突然开发量增大，必将形成竞争格局，消费者的选择余地更大，项目的开发难度将大大增加。F、2005年整体别墅市场的价格呈稳中有降的趋势。由于2004年上半年度整体市场的价格上升幅度很大，下半年的上升速度已基本停止，价格市场处于观望状态，但随着2005年度别墅项目开发量的增多，导致竞争的加剧，整体价格受竞争因素的影响会略有下降，但受开发成本增大的

6、制约，价格幅度下降不大。2、各大板块区域的开发特征以及价格分析龙泉板块；规划状态：以联体别墅为主，独栋别墅为辅。主力户型区间：联体别墅的主力户型在220m2-280m2之间，以250m2户型居多。价格区间：联体别墅的总体价格在2500元/m2-3500元/m2之间。城南副中心板块开发形态：别墅开发的档次已形成，麓山国际开发近郊高档别墅市场翠拥天地2期和锦官秀城等开发中低端别墅市场主力户型区间：高档市场：暂未取得资料中低档市场：190m2-260m2联体别墅：价格区间：4000元/m2-6000元/m2城南牧马山板块开发形态：以独栋住宅开发为主，联体别

7、墅开发为辅主力户型：独栋：280m2-4000m2联体：160m2-280m2以200m2左右户型居多价格区间：独栋：6000元/m2-8000元/m2（国际高尔夫山庄）联排：4500元/m2-5500元/m2（半山卫城）三环路内城市板块规划形态：别墅档次差距较大，细分市场初步形成主力户型：联体：160m2-280m2（康郡、东湖花园、锦官丽城）主力价格：独栋：10000元/m2-25000元/m2联体：东湖片区：5500元/m2-7000元/m2浣花片区：7000元/m2-12000元/m2二、项目分析1、市场环境分析2、项目的产品规划分析A、2期

8、仍然坚持纯别墅区的规划原则，整体社区的品质感较高。B、整体风格保持宅院设计理念，对院落的规划上更强调层次感和