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1、用楼面地价对容积率改变补缴土地出让价款进行评估的探讨品占自丽酮团酮印即日日团8土地理论研究8四巳马巳巳蜀凹凹乜目凹四目口E用楼面地价对容积率改变补缴土地出让价款进行评估的探讨口张学延2006年8月1日实施的《协议出让国有土地使用权规范》(试行)第8条确规定了出让土地改变用途,容积率等土地使用条件补缴土地出让价款时如何确定评估期日及评估公式.2010年l2月19日,《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发[20101204号)提出,经依法批准调整容积率的,应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应当补缴的土地出让价款.出让土地改变容积率
2、是目前突出的一个问题,对于如何评估,大家有很多探讨,本文结合上述要求与大家交流一下如何用楼面地价对容积率改变补缴土地出让价款进行评估.一,楼面地价的概念什么是楼面地价?楼面地价就是宗地上每平方米建筑面积平均分摊的土地平均价格,对应于楼面地价,原土地价格可以称为地面地价.楼面地价的计算公式为:楼面地价=地面地价总价÷建筑总面积=地面地价单价÷容积率例如,2010年8月27日德州市拍卖的2010—013号宗地,土地面积为52464平方米,容积率≤3.0,成交价1.5817亿元,成交单价为1.5817亿÷52464=3015平方米,则楼面地价为:楼面地价=地面地价单价÷容积率=3015÷
3、3=1005(方米)二,楼面地价与容积率的关系1,楼面地价是"宗地"的平均价格大家知道,地面地价单价是宗地地面的平均价格.同样,楼面地价是"宗地"的楼面平均价格,是宗地上全部建筑物在某一估价期日所分摊的土地平均价格.楼面地价和"宗地"有关,是指一"宗地"的楼面地价,楼面地价以整个宗地和全部建筑为基础进行核算,楼面地价是所使用土地地价的分摊,同一宗地单位建筑面积的土地成本是一致的,每一建筑面积都是均等的,它和房产价格不同,不存在楼层和朝向的价格差别.2,楼面地价随着"宗地"容积率的增加而逐渐减小我们先从宗地"地面地价"谈起,"地面地价"与容积率的关系遵循"报酬递增递减规律",即"地面
4、地价"随容积率的增加呈现先递增后递减的趋势.具体表现在:在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随着房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低,"地面地价"相应增加,且增加幅度较大.当层数达到一定值时,就需要加固基础,增加电梯,加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而且随着建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低房屋使用的舒适度,从而导致单方售价呈递减趋势,这样,尽管"地面地价"还在增加,但增加幅度越来越小.当单方售价等于单方造价时,土地收益达到最大,一29—"地面地价"也达到最高,此时的容积率为最经济容积率,若继续增大容积率会因单方售价低
5、于单方造价而使土地收益开始下降,"地面地价"也随之开始下降.以上是宗地"地面地价"与容积率的关系,转换成宗地"楼面地价"与容积率的关系,就变成了容积率越大,楼面地价越小;随着容积率的增加,楼面地价变化幅度越来越/J,.另外,通过各地基准地价修正体系中的容积率修正系数表也可以得到验证,从德州市区基准地价(地面地价)修正体系中容积率修正系数表可以看出,容积率修正系数随容积率的增加而增加,但增加幅度逐步减小,容积率和容积率修正系数的数学关系模型是非线性正相关关系.德州市区一级住宅用地容积率修正系数表Y=683.691n(x)+1125.2(地价与容积率)容积率≤1.41.51.61.71
6、.81.92.0修正系数0.7740.801O.8260.849O.8720.8930.913容积率2.12.22.32.42.52.62.7修正系数0.932O.95O0.9670.9841.O1.0151.030容积率2.82.93.O3.13.23.33.4修正系数I.0441.O581.o711.O841.0961.1081.120容积率3.53.63.73.83.9≥4.0修正系数1.1311.1421.153】.1631.1741.183我们假设某宗地位于住宅一级基准地价区,在只有容积率变化,而其他条件和对应的基准地价设定条件一样的情况下,我们将基准地价换算成宗地相应容
7、积率的地面地价,再换算成对应的楼面地价.表如下:对应的地面地价对应的楼面地价楼面地价的递减值容积率容积率修正系数(元/平方米土地)(元/建筑平方米)(元/建筑平方米)1.40.774199O14211.50.8012O591373—481.60.82621241328—451.7O.8492183l284—441.80.87222421246—381.90.89322961208—382.00.91323471174—342.10.932,23961141—332.2
