深圳市立项可行性研究报告

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1、深圳市立项可行性研究报告目录1项目总论31.1项目背景31.1.1项目名称31.1.2开发公司简介31.1.3承担可行性研究公司31.1.4研究工作依据31.1.5项目建设规划内容41.1.6项目开发手续41.2可行性研究结果51.2.1市场预测51.2.2项目建设进度51.2.3投资估算和资金筹措51.2.4项目综合评价结论72项目投资环境和市场研究92.1市场宏观背景92.1.1全国投资环境92.1.2深圳市投资宏观背景112.1.3区域发展及前景预测142.1.4宏观市场与本项目发展借鉴142.2区域市场分析152.2.1区域市场界定152.2.2供给分析152.2.3需求分析162.

2、2.4竞争分析162.2.5片区房地产市场分析结论173项目分析与评价183.1地块解析183.1.1项目地理位置183.1.2地形、地势183.1.3规划限制条件183.2项目SWOT分析193.3项目评价194市场定位及项目评估204.1项目定位20324.2方案建议215项目开发建设进度安排225.1有关工程计划说明225.2施工横道图226投资估算与资金筹措236.1项目总投资估算236.2资金筹措256.3投资使用计划257销售及经营收入测定267.1物业销售收入估算267.2资金来源与运用分析277.3销售利润278财务与敏感性分析288.1项目盈利能力分析288.2项目不确定性

3、分析288.3社会效益和影响分析299可行性研究结论与建议309.1拟建项目的结论性意见309.2项目主要问题的解决办法和建议319.2.1项目的主要问题319.2.2建议319.3项目风险及防范建议3110附表32321项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称项目名称暂定为“”。1.1.2开发公司简介1.1.3承担可行性研究公司1.1.4研究工作依据（1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）（2）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）（3）《建设项目经济评价方法与参数》(国家计委、建设部：计投

4、资[1993]530号）（4）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）（5）《深圳建设工程价格信息》（2003）（6）企业提供的相关资料321.1.1项目建设规划内容根据委托方提供的《深圳建设用地规划许可证》、《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表：表1：项目经济技术指标项目名称整个项目地块编号2001补-05总用地面积（m2）4,4811.4建设用地面积（m2）4,4811.4道路用地面积（m2）0容积率2.22覆盖率30%计容积率面积（m2）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200商业（m2）4,000可出售住宅（m2）92,20

5、0可出售商业（m2）4,000建设配套幼儿园3000m2，居委会100m2，水电房和管理房300m2总建筑面积（m2）99,6001.1.2项目开发手续1、项目已取得土地使用权项目已取得土地使用权，并已补交地价款。2、项目开发合法性手续32表2：项目开发合法性手续开发条件取得文件证号企业法人营业执照建筑业企业资质证书1、结论项目用地的《土地使用权出让合同书》已签订，开发、建设手续正在办理。1.1可行性研究结果1.1.1市场预测1.1.2项目建设进度项目计划于2004年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年三季度竣工，其开发建设期为2年2个月。1.1.3投资估算和资金筹措1、投资估

6、算根据测算，项目的总投资为43,255.71万元（含地价），详见下表：表3：项目总投资估算表32项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。项目总投资约43,255.71万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金16,318.92万元，银行借款8,000.00万元，销售收入18,936.79万元。表4：项目资金来源表注：自有资金为项目土地成本(按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算)。321.1.1项目综合评价结论1、项目建设手续正在办理之中项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，并已取得项目土地使用权。2、项目建设后续资金保证项目建

7、设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。3、项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。4、经测算经济效益良好经测算主要经济技术指标如下表所示：表5：项目主要经济技术指标注：上表指标按住宅销售率为95％和商业销售率为100%的情况下预测的经济效益指标。32综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。321项目投资环境和市场研究1.1市场宏观背