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时间:2018-07-18
《区域因素分析(海口市龙华区)-国贸》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、二、区域因素分析海口市地处海南岛北部,热带资源呈现多样性,富于海滨自然特色风光景观。海口于1926年建市,1950年解放。1988年,海南建省办经济特区,海口市成为海南省省会,全省政治、经济、科技、文化中心,交通邮电枢纽。2002年,海口、琼山合并,海口市规模明显扩大,常住人口150万人。海口市北濒琼州海峡,隔18海里与广东省海安镇相望;东面与文昌市相邻;南面与文昌市、定安县接壤,西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村,西至西秀镇拨南村,两端相距60.6公里;南起大坡镇五车上村,北至大海,两端相距62.5公里。全市土
2、地面积2304.84平方公里。其中,农业用地1756平方公里,建设用地363平方公里,未利用土地153平方公里。农业用地中,耕地面积7.9万公顷,林地3.4万公顷。主要土壤类型有玄武岩砖红壤、火山灰幼龄砖红壤等。海口市是著名的热带滨海旅游城市,名胜古迹有五公祠、海瑞墓、秀英古炮台等,主要风景区有万绿园、假日海滩、金牛岭公园、热带海洋世界、西秀海滩、滨海公园、西海岸带状公园及火山口公园等。开发区有金融贸易区、海甸岛东部开发区、海口保税区、海口国家高新技术园区,工业开发区有金盘工业区、永桂工业区、港澳工业区及狮子岭工业区
3、等。估价对象位于海口市龙华区国贸商圈,自海南建省以来,国贸区就被规划定位为海口市的金融贸易区,昔日的一片滩涂经过十多年的发展,如今已经成为海口市商务最集中、人口最密集的经济区域及较为成熟的商住区。这里有大型的商场广百百货、生生百货、万福隆超市、旺佳旺超市、国美电器、大润发超市等2,还拥有全海口最多的银行金融证券保险公司,众多企业选择在这里的商务大楼设立办事机构或公司,使这一地区的商业以及金融业、商住等功能比较齐全和完备。这里是整个海口市经济最发达区域,一切商务配套设施都比较齐全。随着房地产泡沫经济影响的逐步消除,市委
4、市政府对辖区的滨海大道、南海大道、疏港大道、龙昆南路等4条大道进行全面美化亮化改造后,国贸区迎来了新一轮房地产热高潮的到来,商业前景一片看好。三、市场背景因素分析海南岛是中国南海上的一颗明珠,作为中国最大的经济特区,改革开放10年来,海南成为中国经济发展最具活力的地区之一。海南岛既是连接东南亚和祖国大陆的桥梁,也是对外开放的一个窗口,其优越的地理位置,丰富的人文自然资源,特别是飞速发展的旅游业,使其成为商家必争之地。由于海南10年前房地产泡沫的影响,留下了很多的半拉子工程。这些烂尾楼盘,不但让海南头疼,让银行头疼,也
5、让中央头疼,中央曾出台了多份文件,指示要处置海南的烂尾楼。2000年以来,海口就推出了以改造半拉子工程为基础的经济适用房,这种房子是将房地产泡沫时期遗留下来的半拉子项目重新设计、改造包装,有些项目是在原写字楼的基础上增加转换层使之变成住宅。这种经济适用房价格低廉,每平方米起价不超过1500元,深受低收入阶层和打工族的欢迎,在海口房地产市场上颇受青睐。而且,由于这批半拉子工程改造的经济适用房的畅销,也同时带旺了海口市低迷的房地产市场。而海口国贸大转盘(玉沙路与国贸大道交叉路口)四周,原来一些影响城市景观的“半拉子”2工
6、程,现在已建成风格统一的低层商城,底层店铺价格升到了每平方米18000元以上,已销售一空。2003年,海南市迎来了房地产发展的新机遇。在经历房地产的泡沫经济、沉寂了10年之后,海南的房地产市场终于迎来了又一个春天。在三亚房价不断上涨、房地产不断升温的同时,海口房产市场也被引燃,尤其是海口市阳光规划工程、城市系列规划与设计及“海口外滩”规划的出台,更是点燃了海口房地产复兴的燎原之火。宏观上,国务院关于在海南省实施处置积压房地产试点工作的决定,使海南房地产从沉睡中苏醒。而且,在经历了房地产泡沫经济后持续10年的市场低迷,
7、使海南房地产业出现了全线亏损,令商家不敢问津,避之不及,但同时也使该行业的经营成本大大压缩,已经到了否极泰来的程度。再加上北京、上海、广州、深圳等大城市房地产进入新世纪后持续升温,房价连年上涨,居高不下的价格与海南相对平实的价格形成强烈的对比差,这也吸引了一大批岛外的投资客到海南进行投资,为海南房地产市场注入了无限活力。2
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