区域因素分析(海口市龙华区)-国贸

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1、二、区域因素分析海口市地处海南岛北部，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观。海口于1926年建市，1950年解放。1988年，海南建省办经济特区，海口市成为海南省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，交通邮电枢纽。2002年，海口、琼山合并，海口市规模明显扩大，常住人口150万人。海口市北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。全市土

2、地面积2304.84平方公里。其中，农业用地1756平方公里，建设用地363平方公里，未利用土地153平方公里。农业用地中，耕地面积7.9万公顷，林地3.4万公顷。主要土壤类型有玄武岩砖红壤、火山灰幼龄砖红壤等。海口市是著名的热带滨海旅游城市，名胜古迹有五公祠、海瑞墓、秀英古炮台等，主要风景区有万绿园、假日海滩、金牛岭公园、热带海洋世界、西秀海滩、滨海公园、西海岸带状公园及火山口公园等。开发区有金融贸易区、海甸岛东部开发区、海口保税区、海口国家高新技术园区，工业开发区有金盘工业区、永桂工业区、港澳工业区及狮子岭工业区

3、等。估价对象位于海口市龙华区国贸商圈，自海南建省以来，国贸区就被规划定位为海口市的金融贸易区，昔日的一片滩涂经过十多年的发展，如今已经成为海口市商务最集中、人口最密集的经济区域及较为成熟的商住区。这里有大型的商场广百百货、生生百货、万福隆超市、旺佳旺超市、国美电器、大润发超市等2，还拥有全海口最多的银行金融证券保险公司，众多企业选择在这里的商务大楼设立办事机构或公司，使这一地区的商业以及金融业、商住等功能比较齐全和完备。这里是整个海口市经济最发达区域，一切商务配套设施都比较齐全。随着房地产泡沫经济影响的逐步消除，市委

4、市政府对辖区的滨海大道、南海大道、疏港大道、龙昆南路等4条大道进行全面美化亮化改造后，国贸区迎来了新一轮房地产热高潮的到来，商业前景一片看好。三、市场背景因素分析海南岛是中国南海上的一颗明珠，作为中国最大的经济特区，改革开放10年来，海南成为中国经济发展最具活力的地区之一。海南岛既是连接东南亚和祖国大陆的桥梁，也是对外开放的一个窗口，其优越的地理位置，丰富的人文自然资源，特别是飞速发展的旅游业，使其成为商家必争之地。由于海南10年前房地产泡沫的影响，留下了很多的半拉子工程。这些烂尾楼盘，不但让海南头疼，让银行头疼，也

5、让中央头疼，中央曾出台了多份文件，指示要处置海南的烂尾楼。2000年以来，海口就推出了以改造半拉子工程为基础的经济适用房，这种房子是将房地产泡沫时期遗留下来的半拉子项目重新设计、改造包装，有些项目是在原写字楼的基础上增加转换层使之变成住宅。这种经济适用房价格低廉，每平方米起价不超过1500元，深受低收入阶层和打工族的欢迎，在海口房地产市场上颇受青睐。而且，由于这批半拉子工程改造的经济适用房的畅销，也同时带旺了海口市低迷的房地产市场。而海口国贸大转盘(玉沙路与国贸大道交叉路口)四周，原来一些影响城市景观的“半拉子”2工

6、程，现在已建成风格统一的低层商城，底层店铺价格升到了每平方米18000元以上，已销售一空。2003年，海南市迎来了房地产发展的新机遇。在经历房地产的泡沫经济、沉寂了10年之后，海南的房地产市场终于迎来了又一个春天。在三亚房价不断上涨、房地产不断升温的同时，海口房产市场也被引燃，尤其是海口市阳光规划工程、城市系列规划与设计及“海口外滩”规划的出台，更是点燃了海口房地产复兴的燎原之火。宏观上，国务院关于在海南省实施处置积压房地产试点工作的决定，使海南房地产从沉睡中苏醒。而且，在经历了房地产泡沫经济后持续10年的市场低迷，

7、使海南房地产业出现了全线亏损，令商家不敢问津，避之不及，但同时也使该行业的经营成本大大压缩，已经到了否极泰来的程度。再加上北京、上海、广州、深圳等大城市房地产进入新世纪后持续升温，房价连年上涨，居高不下的价格与海南相对平实的价格形成强烈的对比差，这也吸引了一大批岛外的投资客到海南进行投资，为海南房地产市场注入了无限活力。2