房地产开发企业融资转型案例分析——以y公司为例

《房地产开发企业融资转型案例分析——以y公司为例》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产开发企业融资转型案例分析——以Y公司为例第3章Y公司现状及融资情况3．1Y公司现状介绍3．1．1公司概况本文重点分析的现实案例来自Y公司。Y公司成立于上世纪90年代，是一家起步予南方某省的大型集团公司，主业是房地产开发，包括建筑设计、工程施工、土地开发、物业运营、物业管理、房屋销售，后来拓展到医疗、教育投资等领域。Y公司是…家非上市的民营企业，实际控制人为M家族，M家族同时控制另一家上市的房地产开发公司w，两家公司在形式上、财务上独立，但在业务上有相互合作。鉴于自身特点，Y公司的董事会被M家族绝对控制，下辖以总经理为首的集团经理层，经理层往下是集团部门

2、和地区子公司，地区予公司下辖各开发项睡及项目公司。截至2016年6月，Y公司集团合并资产规模超过l，150亿元，净资产超过290亿元，资产负债率约75％，参考表1，可见其负债水平略低于行业平均，总体可控。Y公司的房地产开发业务主要分布在珠三角、长三角及京津地区，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市及天津、成都、西安、佛山、东莞、珠海等二线城市。在这些城市完成开发了一些知名度较高的楼盘，类型包括住宅、商业、办公、酒店、工业等。截至2015年6月底，累积销售房屋面积超过840万平方米，土地储备折合建筑面积约2，137万平方米，土地取得时间主要以2000年至200

3、7年间为主，土地价格相对低廉。近年来，作为整体战略转型的一部分，Y公司在北京、上海等城市大量参与万方数据土地…级开发项隧(含棚户区改造、旧城改造)，这为公司开辟了新的业务板块，但也带来了新的风险和挑战：一般而言，一级开发项目规模I：L二-级开发项圈更大，投资额更大，回收周期更长，占用大量资金，短时间内财务费用的压力巨大；如北京的F项f=i，预算投资额接近300亿元，由此产生的有息负债约”‘度达到190余亿元；上海的A项目预算投资额接近360亿元，曾一次性获得银行授信200亿元。Y公司的竞争战略主要为成本领先战略，尤其是土地成本，并且充分利用土地升值的红利。首

4、先，公司获取土地的时间较早，一是在“招拍挂”制度实行前通过协议出让的形式获得土地储备，二是通过并购企业等方式，获得土地使用权资产，相比起“招拍挂”公开拿地，成本显著较低。其次，公司的土地主要分布在一二线城市，保值升值的能力较强。再次，公司从获取土地使用权到项目销售时阀较长，通过誓慢开发”策略充分利用期间经济发展带来的土地升值。此外，Y公司对其他方面的成本费用也予以较严格的控制，包括建设成本、管理、营销、财务费用等等。其中，对财务费用的控制驱使管理层对融资业务高度重视。选择“一级开发为特色”和“慢开发为主”的经营理念，Y公司面临一个较大的问题，就是销售收入增长

5、不理想，部分地区停滞，部分地区甚至负增长，从而经营现金流紧张，因为“一级开发为特色”占用大量企业资源，“慢开发”必然耍求拉长项目开发销售周期。但是M家族始终坚持这种经营模式，一是由于最终利润率更高，二是由于M家族可通过Y公司以外的其他产业收入补贴房地产业务，三是Y公司有较强的融资能力，筹资现金流充足。3．1．2PESTEL分析要全面地考察Y公司的真实情况，有必要分析其所处的外部环境。在此，我们运用PESTEL模型，宏观地分析企业面临的外部因素，尤其是影响融资的因素，包含六个方面：政治(Political)因素：即对企业生产经营有影晌力的政治形势、具体方针、政

6、策导向等等。房地产行业目前面临调控和稳定的大政策环境，一方面要防止热点城市增长过猛，影响民生，诱发社会不稳定；另一方面，要加大力度去库存，提振销售，抑制新增建设，避免某些城市出现“崩盘”的现象，对地方经济增长造成拖累。因此，如上所述，为保持稳定的局面，产业政策也会力求整体稳定，有张有弛。对于房地产开发融资，总体会趋于审慎。Y公司面临的政治因素是相对不利的。经济(Economic)因素：即对企业所处的经济环境、产业构成、要素禀赋、万方数据历史总量及增长走势等等。当前，中国经济步入了新常态，总量增长放缓，城镇化深入推进，而房地产行业整体有一卜行压力。由予央行槌关

7、政策不断微调，货币资金相对宽松，有利于降低房地产开发融资的整体成本，金融也创新仍在进行，为房地产开发提供新的方式途径。Y公司后续融资的整体外部成本会有所优化，但优化的程度也取决于选择什么样的融资方式，特别是对于新的融资方式反应是否足够迅速、有效。社会(Social)因素：即企业开展经营活动所在的国家或地区的历史文化、价值理念、人文风俗、思想潮流等等。在中国，房地产是很受偏好的投资品，这与传统观念有关；也正因为存在这种偏好，房地产具有保值、增值的预期。商业银行等金融机构也偏好于投资房地产项目，因为相对保值、增值，且一般具备土地抵抨物，抗风险能力较强。因此房地产

8、行业相比起其他行业，融资的难度相对较低。Y公司显然能