2015年12月浙江绍兴信达银郡别墅大盘项目营销策略建议报告销售推广方案f690

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1、2012年12月浙江绍兴信达银郡别墅大盘项目营销策略建议报告销售推广方案f690信达银郡项目营销策略建议报告宁波华星房产研展部制作时间：2012年12月梳理项目现状及自身，客观分析竞争市场理性找到核心策略！机遇和挑战并存！PART3PART2报告研究思路PART1自我认知市场宏观价值客群PART4解决之道：市场定位策略建议解读市场项目定位PART1项目自我认知1·规划绍兴城市定位为具有江南水乡特色的文化和生态旅游城市城市发展深度外扩，老城保护修缮，本案不处于发展核心区老城核心区迪荡新城板块镜湖新区板块2·环境项目位于城西居住区末

2、端，西侧和北侧是待发展区小范围生活配套尚不完善普通住宅区第七人民医院待发展区块本案3·资源项目东、南临路，西侧河流，缺乏决定性景观资源4·产品高层户型中规中矩，是市场上较为普遍的户型设计5·营销项目价格高开低走，目前依然给整个市场价格过高的感觉导致客户第一印象就是高价，未进售楼处即被其它项目分流6·销售一期剩余房源311套，剩余房源非目前市场主流面积段面积剩余套数剩余面积（㎡）95-115383809.18120-14414219371.7150-180507731180-1904497><132.73联排别墅37--合计311

3、40044.561#2#3#5#6#7#总计剩余（套）445670515627304共计（套）5210610610679106555【需要解决的核心问题】剩余户型面积偏大，市场机会点在哪里？非城市发展核心区，如何重新定义价值？大盘高端形象，如何支撑品牌物有所值？我们的客户在哪里，如何建立信赖机制？如何解决？带着这样的问题与挑战，我们需要回归到更加客观理性的视角，为项目寻找突破PART2解读市场党的第十八次全国代表大会召开党政领导人换届选举已经完成，更需要政局的稳定宏观研判新一届政府上台后，需要新面貌来维持政局稳定反腐和经济改革成

4、为主要议题，楼市调控不再处于风口浪尖国内外22家金融机构的首席经济学家预测，9月CPI同比增速将回落至2.0%以内，预测均值为1.9%31个省份去年GDP总量和12年的增速目标均已公布，调低GDP增速已经成为共识。数据显示，在2012年目标设定中，仅海南的增速比去年稍高，其他30个省份均持平或下降，天津的降幅最高，达4.4个百分点。目标仅为7.5%2012年GDP调整宏观研判受欧美经济危机波及，经济走势关系国家根本中央经济会议定调明年“降预期”“拉内需”的一系列政策微调坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政

5、策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。住建部部长姜伟新11月12日在出席中国民生领域工作情况中外记者招待会时，针对房地产调控的表态信号意义非常明显“房地产市场调控政策现在还没想放松。”宏观研判经济形势的微调让房地产调控再度进入一轮敏感期新政府上任即表示了调控将长期存在，杜绝猜想万科——低价补仓9月11日，万科以15.8亿竞得广东顺德商住地块，这也是万科在6天内拿下的第四宗地块，共斥资68.9亿元。保利地产——拍出上海总价地王10月10日，保利地产经过445轮竞价后，以

6、总代价45亿元拍得上海徐汇区滨江地块，折合楼面价为27055元/平方米，成为今年上海的总价地王。佳兆业地产——溢价7成竞地10月8日，佳兆业经过95次竞价后竞得佛山南海区桂城街道地块，成交总价为17.95亿元，溢价率72.9%。央企中冶置业——2012年全国总价地王11月30日，南京中冶旗下子公司参与竞拍滨江新城地块竞拍，以底价56.2亿元顺利摘总出让面积36.42146万平米，综合容积率为1.99。宏观研判同时期大型房企表现活跃，土地市场活跃度增强，地王频出小结整体经济内忧外患，随着一系列宏观调控的落实，经济形势筑底回稳，但是

7、短期内难有根本性扭转，间接削弱了中高端购买力调控政策，中央政府杜绝猜想，短期内难有较大变动，远期来看房产税将取代限购，形成长效调节机制市场成交得益于今年众房企的积极促销，主城区成交“量升价跌”压抑的购房需求集中爆发，城市购买信心筑底回稳数据截止2012年11月30日2012年绍兴主城区成交排行项目名称区域成交套数成交均价成交总面积御景华庭城东6031150077294盛鼎世家城西4951150050563香湖岛城东3601250062992合成景园城南284930425035世茂·棠上城东276<1380033237观澜豪庭城西

8、256820027397运河首府城东246<1366836402.7信达银郡城西2241259632255百合花园镜湖新区2011520036301山水名家镜湖新区1801238832630市场成交低开和降价促销项目在今年都取得了较好的成绩中小户型刚需产品成为市